«

房租减免需明确具体月份，一人公司股东财产混同要赔钱-黄山律师房屋租赁合同纠纷案例解读

征和律师 发布于 阅读：19 黄山律师

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖10民终719号
审理法院：安徽省黄山市中级人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2023年4月27日，张某甲与岳某系夫妻关系。2023年4月27日，张某甲与岳某设立黄山某公司，岳某出资45万元占股90%，张某甲出资5万元占股10%；2024年4月28日，变更为岳某出资50万元占股100%；2025年3月5日，变更为张某甲出资50万元占股100%。张某甲是黄山某公司的实际经营者。

2023年4月28日，李某、左某（甲方）与张某甲（乙方）签订《协议书》，约定乙方成立黄山某公司承租黄山滨江某店业主客房40间。乙方于2023年4月28日预付三个月租金及押金共计20万元，预付差额在7月15日前补齐。乙方每年12月13日支付甲方佣金8万元，共9年。协议签订后，张某甲向李某、左某预付20万元。李某、左某将房屋交付给张某甲及黄山某公司使用。

2023年5月31日，李某与黄山某公司签订《房屋租赁合同》，租期9年，自2023年6月1日起；2023年6月1日至2025年5月31日月租金1591元；每三个月预付下一季度租金。2024年11月7日，李某、左某与张某甲、黄山某公司签订《房租协议书》，约定：乙方欠2024年9月至11月房租；乙方应付2024年9月、10月、11月、12月四个月房租，乙方同意支付2个月房租（109576.28元），请求全体业主免除剩余2个月房租；乙方经营至2024年12月31日停止；甲方处有31000元押金，经营结束后据实结算退还。协议签订后，黄山某公司于2024年11月8日向李某转账61576.28元，备注"11、12月房租"。张某甲在2024年11月6日向李某转账48000元，备注"2024年11月/12月租金差额部分"。

2024年12月21日，李某、左某与任某、张某甲签订《全季源酒店交接工作备忘录》完成交接。根据2024年9月13日李某与张某甲的微信聊天记录，张某甲请求"免除2025年2个月租金，并将该2个月租金提到2024年度使用"，李某回复"你的免租申请业主已同意"。

张某甲、黄山某公司、岳某及李某均认可31000元押金是向全体业主交纳的，由李某代收，但尚未结算。

法院判决结果：
二审法院驳回了张某甲、黄山某公司和岳某的上诉，维持原判。法院判决张某甲和黄山某公司需向李某支付2024年9月、10月的房屋租金3182元及违约金（从2025年3月19日起按一年期LPR计算至实际付清之日止），岳某作为公司一人股东，需对这笔债务承担连带责任。31000元押金问题需另行处理。

三、遇到类似纠纷该如何处理

1. 房租减免要写清楚是哪几个月，别光靠口头说

很多租客和房东在协商房租时，觉得"口头说好就行"，结果一出问题就扯皮。本案中，张某甲以为李某同意减免2024年9-10月租金，但法院查微信记录发现：李某同意的是"免除2025年2个月租金，提前到2024年使用"。也就是说，减免的是2025年的钱，不是2024年的钱！这就导致张某甲白白少付了3182元租金。

给您的建议：

2. 开一人公司当老板，个人钱包和公司钱包要分清楚

本案最坑的是岳某。她作为黄山某公司100%的股东（一人公司），法院判决她要和公司一起赔钱。为什么？因为她拿不出证据证明"公司赚的钱和自己的钱是分开的"。法律有规定：一人公司的股东，如果证明不了公司财产和自己财产是分开的，就要对公司债务兜底赔钱！

给您的建议：

3. 多人共有财产纠纷，别指望法院一次解决所有问题

本案押金31000元是张某甲交给全体业主的，李某只是代收。张某甲想在官司里直接要回押金，但法院说"不行，这涉及其他业主，你们自己先结算清楚"。为什么？因为法院判案子只解决原告和被告之间的争议，不能替其他业主做决定。

给您的建议：

总结一句话：
租房谈减免，白纸黑字写清楚月份；开公司当老板，个人公司账要分清；多人共有事，单独解决别混在一起。遇到纠纷别慌，保留好合同、聊天记录和转账凭证，这些都是打赢官司的关键证据！