出租方服务存在严重瑕疵时，承租人可部分减免租金并要求退还保证金-洛阳律师房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)豫03民终3057号
审理法院：河南省洛阳市中级人民法院
二、案件事实与判决结果
2023年10月30日，河南某乙有限公司（以下简称某乙公司）与高某签订商铺租赁合同，约定将位于涧西某某主题街区的商铺出租给高某用于经营饮品店，租期从2024年1月1日至2024年12月31日。合同约定：高某需支付履约保证金14290元和商业管理服务费保证金2988元；租金每月7145元，商业管理服务费每月1494元，每3个月缴纳一次。某乙公司应提供配电设备、电源、中央空调、消防设备等公共设施，并在接到维修通知三日内进行维修。
2024年7月12日，高某、某乙公司、河南某甲有限公司（以下简称某甲公司）三方签订《商铺租赁合同主体变更协议》，约定某甲公司承继原合同中某乙公司的全部权利义务。
高某称2024年10月底前的租金和管理费已支付完毕，但2024年10月底某乙公司、某甲公司从商场撤出，导致她需要自筹电费维持经营。2024年10月25日，某甲公司向高某送达《通知函》，称高某未按时支付2024年8月1日至12月31日的租金及商业管理服务费，逾期超过30日，通知解除合同并没收保证金。
高某提交了微信聊天记录等证据，证明商场存在断电、空调无法使用等问题，影响其正常经营。某甲公司则提交了2024年10月、11月的电费支付记录，证明其仍在缴纳电费。
一审法院判决某甲公司向高某退还履约保证金14290元和商业管理服务费保证金2988元，共计17278元，但驳回高某的其他诉讼请求。某甲公司不服提起上诉。
二审法院经审理后，撤销了一审判决，改判某甲公司退还高某履约保证金和管理保证金共计10000元，并驳回高某的其他诉讼请求。二审法院认为，双方在履行合同中均有违约行为：高某未按合同约定于6月份支付8月到10月租金及管理费25917元，而是在8月之后仅支付16000元；但某甲公司在管理商场时确实存在断电、空调不能正常使用等问题。综合考虑双方过错，酌定高某应再支付某甲公司5000元租金，故某甲公司需退还10000元。
三、遇到类似纠纷该如何处理
这个案例告诉我们：当你租了商铺开店，如果遇到商场经常断电、空调不能用等问题，导致你生意受影响，即使你没按时交足租金，也不一定会被没收全部保证金！
关键点一：服务瑕疵要留证据
高某能胜诉的关键在于她提供了微信聊天记录等证据，证明商场确实存在断电、空调不能用等问题。如果你遇到类似情况：
- 第一时间拍照、录像记录问题现场
- 保存与商场管理方的沟通记录（微信、短信等）
- 保留你因这些问题导致的经营损失证据（如营业流水下降记录）
- 不要只在微信里抱怨，要正式向管理方发书面通知
关键点二：不要轻易停止交租
高某虽然赢了，但二审法院也认定她有错——没按时交足租金。法院最终从保证金里扣了5000元作为租金。正确做法是：
- 即使商场有问题，也要先按合同交租
- 同时书面通知管理方问题所在，要求限期解决
- 如果问题长期不解决，可以发函主张减少租金（但不要自己直接少交）
关键点三：主体变更要搞清楚
这个案子中，原出租方某乙公司将管理权转给了某甲公司。法院明确：新公司接手后，必须承担原公司的所有责任，包括退保证金。如果你遇到商场换管理方：
- 一定要签三方协议，明确权利义务转移
- 保留好原合同和变更协议
- 新公司不能以"不是我们收的钱"为由拒绝处理问题
特别提醒：
- 合同里说"不能以服务问题拒交租金"的条款不一定有效！法院会看实际情况，如果问题严重到影响经营，可以主张减免租金。
- 保证金不是"定金"，不是一违约就全没收。法院会看谁的错更大，像本案中双方都有错，就各退一步。
- 遇到纠纷先协商，协商不成要赶紧收集证据，超过3年可能就告不了了（法律上叫诉讼时效）。
实用建议：
- 开店前：仔细检查商场设施，把"空调、电力要稳定"写进合同补充条款
- 经营中：每月拍照留存商场状况，交租时备注"某月租金"
- 出问题时：先发书面通知给管理方，给15天整改期，同时开始收集损失证据
- 要解约时：千万别自己直接搬走！必须书面通知并保留送达证据
记住：做生意讲究"一手交钱一手交货"，但遇到商场服务"货不对板"时，法律会保护诚实守信的一方。留好证据，理性维权，你的合法权益才能得到保障！