欠付租金达到约定期限出租方可解除合同但免租期计算必须明确-公安律师房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1022民初3276号
审理法院：湖北省公安县人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
2024年6月13日，某山公司与某楚公司等三家承租单位签订《厂房租赁合同》，约定租赁面积21824平方米，租金每月每平米7元，租期自2024年7月1日至2034年6月3日，免除前3个月租金；承租方应支付保证金30万元，租金按季度缴纳。2024年10月19日，签订《补充协议》，约定某楚公司承租面积为7275㎡，月租金50925元，再增加3个月免租期，总免租期为6个月。合同签订后，某山公司已将厂房交付给某楚公司，某楚公司于2024年10月12日向某山公司缴纳保证金50000元。2025年1月20日，某山公司向某楚公司发送催收函，要求支付租金及欠交的保证金。2025年4月21日，某山公司向某楚公司送达工作联系函，以某楚公司未支付租金、物业管理费及下欠的租赁保证金为由，通知合同于2025年4月21日正式解除。至今，某山公司未收到某楚公司承租厂房的房屋租金。
法院判决结果：
确认某山公司与某楚公司签订的合同于2025年4月21日解除；某楚公司需按50925元/月标准向某山公司支付2025年1月1日起至实际腾退厂房之日止的租金；驳回某山公司要求支付未付保证金、违约金、管理人员工资等其他诉讼请求。
三、核心观点及纠纷处理指南
这个案子告诉我们：签厂房租赁合同，免租期和租金起算时间必须写得明明白白！ 很多老板以为签了合同就万事大吉，结果因为"免租期"没算清，租金该从哪天开始交，最后闹上法庭还输了钱。下面我用大白话讲清楚这个案子的教训，帮你避免踩坑。
1. 免租期必须精确到"日"，别只写"几个月"
某山公司和某楚公司签合同时约定"免租3个月"，后来补充协议又加了3个月，变成"免租6个月"。但问题来了：这6个月到底从哪天开始算？法院最终认定租金应从2025年1月1日起算（免租期到2024年12月31日结束）。为什么不是原告主张的2024年7月1日？因为合同明确写了"免租期6个月"，而厂房7月1日交付，免租期自然到年底结束。
给你的建议：
签合同时别只写"免租3个月"，一定要写清楚"自2025年1月1日起至2025年3月31日止为免租期"。如果像本案这样分阶段免租（比如主合同免3个月、补充协议再免3个月），更要精确到具体日期，否则打官司时法院会按对承租人有利的方式解释。
2. 欠租金别拖，按合同催收才有胜算
某楚公司从2025年1月开始欠租，某山公司1月20日发了催收函，4月21日才发解除通知。为什么法院支持解除？因为合同写明"欠租满2个月可解除"，某楚公司欠租超3个月已符合约定条件。
给你的建议：
- 作为出租方：发现欠租立即发书面催收函（微信、邮件也行），写明"根据合同第X条，您已欠租XX天，请于X月X日前付清，否则将解除合同"。保留好发送证据！
- 作为承租方：收到催收函别装没看见，哪怕只付一部分也要先沟通，避免被认定为恶意欠租。本案中某楚公司一直不回应，直接导致法院认定其违约。
3. 合同解除后，别再要"保证金"了
某山公司起诉要求某楚公司补交5万元保证金，但法院驳回了。为什么？因为合同已经解除了！保证金是保证合同正常履行的，合同都没了，还要什么保证金？更关键的是：本案中某楚公司已交的5万保证金，法院明确说了"不退"（因违约解除合同），这5万其实已经抵了部分租金损失。
给你的建议：
- 出租方注意：合同解除后，已收保证金一般不再退还（除非合同另有约定），但不能再要求对方补交新保证金。想拿回欠租，应直接主张租金和占用费。
- 承租方注意：如果真要退租，务必书面确认保证金处理方式，别像本案某楚公司那样既不退场也不沟通，白白多付好几个月租金。
4. 这些"坑"千万别踩
- "占用费"变"租金"：某山公司主张合同解除后的"房屋占有使用费"，法院直接改成了"租金"。因为房子实际还在用，本质还是租赁关系，法律上就叫租金。
- 违约金很难要到：某山公司要了1万多违约金，法院没支持。因为已收的5万保证金足以覆盖租金损失，再要违约金就"重复获利"了。
- 没证据=没发生：某山公司要厂区管理人员工资，但拿不出支付凭证，法院直接驳回。现实中很多老板让亲戚看厂，但工资不走账，打官司时等于白说。
遇到类似纠纷怎么办？
- 翻出合同逐条看：重点找"免租期""租金起算日""解除条件""保证金条款"，这些是胜负关键。
- 欠租满2个月就行动：出租方立即发正式解除通知（注明依据合同哪条）；承租方赶紧付钱或书面协商。
- 腾房别拖时间：合同一解除，承租方应尽快搬走。本案中某楚公司不退房，结果要多付5个月"租金"（实际是占用费）。
- 所有沟通留证据：微信催租、现场录像、快递单都保存好，别等到打官司说"我当时发过消息"但拿不出证明。
- 算账要精确：像本案原告把"9.7个月×7275㎡×7元"都算清楚，法院才会支持。自己先列个明细表，避免算错丢面子。
最后提醒： 本案中双方最大的失误，是把"免租期"当成小事。其实厂房租赁动辄上万平米，免租期差1个月就是几万块！签合同时多花500元请律师审条款，远比事后打官司省心省钱。记住：合同里没写的，打官司时法院基本不会帮你"脑补"。