以房抵债纠纷中实际售价决定工程款抵扣金额-扶沟县建设工程施工合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2025)豫1621民初4726号
审理法院：河南省扶沟县人民法院
二、案件事实及判决结果
某建筑公司（以下简称"某建筑公司"）与任某于2021年7月20日签订《装修工程劳务承包合同》，将扶沟建业新城项目高层公共区域装修工程交给任某施工。2022年12月22日，双方结算确认任某施工总价款为1227223.82元，按合同约定97%的应付款是1190407.11元。截至2023年1月19日，某建筑公司已支付任某工程款800000元。
2023年5月17日，某建筑公司、任某及扶沟某公司（以下简称"扶沟某公司"）签订《委托付款确认函》，约定由扶沟某公司将应付某建筑公司的581434元工程款支付至任某指定账户，用于任某购买扶沟建业新城项目27号楼2702室。2023年6月21日，任某出具收据，确认收到某建筑公司以房抵债形式支付的400000元劳务费，所有劳务费已结清。
后任某将该房屋出售，某建筑公司认为房屋抵债金额为581434元，但任某仅以400000元冲抵劳务费，要求任某退还差额181434元及利息。任某则反诉要求某建筑公司支付剩余劳务费及质保金。
法院经审理查明：任某提交的其丈夫与某建筑公司项目负责人的微信聊天记录显示，双方约定的是以房屋销售价款支付拖欠的工程款，而非直接以房抵债；房屋实际销售价格为460000元（非备案合同上的590000元）；任某因销售房屋支出中介费、契税、增值税等各项费用72477.56元；工程质保期于2024年底到期，质保期内未产生维修费用。
法院判决：驳回某建筑公司要求任某退还181434元及利息的诉讼请求；某建筑公司支付任某质保金36816.7元；驳回任某的其他反诉请求。
三、案例核心观点及处理建议
这个案子告诉我们：在"以房抵债"的工程款纠纷中，别以为写了"以房抵债"就万事大吉！关键要看双方真实意思和房屋实际售价，而不是合同上写的数字。
核心教训一：口头说的比白纸黑字更重要
某建筑公司拿着《委托付款确认函》说581434元全部抵工程款，但法院却根据微信聊天记录认定：双方真实意思是"把房子卖了，用卖房钱付工程款"。这是因为聊天记录里清楚显示：
- "自己留够自己的"
- "房子啥时候能倒出去呢"
- "我去了扶沟，确实情况不太乐观...你算算双方都承担多少"
给您的建议：
- 签任何协议时，都要同步保存微信、短信等沟通记录
- 如果口头说的和协议不一致，一定要在协议中明确写清楚
- 协议名称别只写"委托付款确认函"，应直接写明是"以房抵债协议"还是"让与担保协议"
核心教训二：房屋实际售价才是关键
某建筑公司拿着备案合同说房子卖了59万元，但法院认定实际只卖了46万元，因为：
- 房管部门自己出具说明：备案价59万元是按首次交易发票填的，与实际无关
- 买方银行贷款记录、中介合同都证明实际成交价是46万元
- 某建筑公司自己开的证明也承认是46万元成交
给您的建议：
- 卖房时一定要在合同中明确写清"实际成交价"和"备案价"的区别
- 保留所有收款凭证，特别是银行转账记录
- 如果是抵债房，最好三方共同签订"售房款支付工程款"协议
核心教训三：卖房费用谁来承担有讲究
法院判决卖房产生的7万多元费用由某建筑公司承担，因为：
- 合同没约定谁承担这些费用
- 法律规定：履行费用不明确的，由履行义务方（某建筑公司）承担
- 这些费用是实现工程款债权的必要支出
给您的建议：
- 在抵债协议中必须写明"卖房产生的税费、中介费由谁承担"
- 如果担心房价下跌，可以约定"保底价"：如"房屋售价不低于X万元，不足部分由某方补足"
- 要求对方配合办理过户时，明确写清时间期限和违约责任
特别提醒：
- 质保金别以为写了"已结清"就真结清了！本案中任某2023年写收据时质保期还没到（2年），所以法院仍判某建筑公司支付3%的质保金
- 工程结算单签字前一定要核对清楚，本案任某想主张少算了1万元，但因已签字确认而未获支持
记住：在工程款纠纷中，聊天记录可能比合同更有用，实际交易可能比备案合同更真实。遇到类似问题，一定要保存好所有沟通证据，别等到打官司时才后悔没留证据！