工程质量问题超过保修期难获支持-汝州律师建设工程施工合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2025)豫0482民初8589号
审理法院：河南省汝州市人民法院
二、介绍案件事实并告知法院判决结果
汝州某润有限公司（以下简称某润公司）曾与江苏某森有限公司（以下简称某森公司）签订《建设工程施工总承包合同》，某润公司将汝州某润国际广场工程承包给某森公司。该合同约定：承包工程内容为设计施工图纸范围内的全部工作内容；开工日期：2013年5月30日，竣工日期：2017年5月30日；承包总价暂定为1200000000元；合同订立时间：2013年11月1日。该合同后附工程质量保修书约定，屋面防水工程、外墙面的防渗漏保修期为5年，其他项目的保修期均为2年。
2016年5月11日，某森公司与某丰有限公司签订《建设工程施工合同》，将案涉工程1#、3#楼保温工程承包给某丰公司。该合同约定：具体承包范围为1#、3#楼保温工程；保温面积32747㎡；合同总价2638228元；保修期限为两年。
某润公司以保温层脱落、工程存在严重质量问题为由起诉，称被告施工的保温板厚度不达标（合同要求70mm，实际仅65mm）、粘结剂面积不足、保温钉数量不足、防火材料不符合B1级标准，要求被告更换材料、修复问题部位并支付违约金395734.2元。
庭审中，双方均认可案涉工程已于2018年3月份交付使用；某润公司提交的关于保温层脱落的最早照片时间为2021年12月22日，工程联系单时间为2021年12月23日。
法院判决结果：
法院驳回了某润公司的全部诉讼请求。理由是案涉工程保修期已过（2018年3月交付，保修期2年），且某润公司未能证明在保修期内通知被告维修，因此不支持其更换材料、修复问题及支付违约金的请求。案件受理费7236元由某润公司自行承担。
三、核心观点及处理建议：质量问题维权要抢"保质期"
核心观点：
这个案子就像买了手机发现屏幕有问题——如果过了保修期才去找厂家，就算问题确实存在，厂家也有权拒绝免费维修。建设工程的质量问题维权，关键就看"保修期"这个"保质期"：超过合同约定的保修期，又不能证明在期内通知过施工方维修，法院基本不会支持你的索赔要求。
遇到类似纠纷，普通人该怎么处理？
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签合同时盯紧"保修期"
别只看总价和工期！一定要在合同里白纸黑字写清楚：- 外墙、屋顶等关键部位的保修年限（比如本案中外墙防渗漏保修期应为5年，但其他部位仅2年）；
- 保修期内发现问题后，施工方必须在几天内响应。
小贴士：口头承诺没用！必须写进合同，否则维权时"空口无凭"。
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发现问题马上行动，别等"小洞不补，大洞吃苦"
- 工程交付后，每季度检查一次（尤其雨季前重点看外墙、屋顶）；
- 一旦发现裂缝、脱落等问题，当天拍照录像，并书面通知施工方（微信/短信不算！必须用快递寄《维修通知函》，保留寄件回执和签收记录）。
本案教训：某润公司2018年3月收房，2021年12月才发通知，早已超过2年保修期，证据再充分也白搭。
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别信"拖一拖就没事"，维修通知必须留证据
- 施工方推脱不修？立即再寄一次《催告函》，写明"若X日内不修，我方将自行委托第三方维修，费用从工程款扣除"；
- 自行维修前，先申请法院或公证处现场取证，否则施工方可能反咬你"破坏现场"。
关键点：本案某润公司拿不出保修期内通知的证据，直接导致败诉。
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超过保修期？补救措施要抓紧
如果像本案一样已过保修期，但问题严重（如影响结构安全）：- 立即委托有资质的检测机构做安全鉴定（注意：必须是法院认可的机构）；
- 若鉴定证明属于"地基基础或主体结构问题"（本案保温层不属于此类），仍可要求施工方担责；
- 千万别自行维修！否则可能失去索赔依据。
最后提醒：
建设工程维权就像治病——早发现、早治疗、留病历。签合同时花1小时看清保修条款，能避免日后花1年打官司还败诉。尤其外墙、防水这类隐蔽工程，交付时务必拉上专业监理验收，别因"赶工期"跳过检查环节。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人，发现问题别犹豫，2年内必须行动！