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商铺委托经营前三年租金过低不能单方解约-泾县律师租赁合同纠纷案例解读

征和律师 发布于 阅读：5 泾县律师

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)皖1823民初765号
审理法院：安徽省泾县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2021年5月29日，郭某、李某、张某甲、张某乙（以下简称四原告）与宣城某有限公司签订了《商品房买卖合同》，四原告购置了位于安徽省泾县为45.18平方米的商铺。2022年1月1日，四原告与某公司泾县分公司签订了《某商铺委托经营管理合同书》，其中合同第5页为郭某签署的同意某公司泾县分公司代为办理房屋交付手续的委托书；合同第六页有某餐饮（安徽）有限公司所承租商铺租金分配比例的表格，四原告占比12.34%，郭某签字并按手印。根据合同，四原告委托某公司泾县分公司对商铺进行经营管理，委托经营期自2022年1月1日至2033年12月24日止。委托经营期前三年租金1618元，于房屋交付时一次性结算给四原告；第4年至第12年期间，向第三方收取的商铺所得实际租金，其中90%归四原告所有，10%为某公司泾县分公司的管理服务费。

另查明：2021年4月22日，宣城某有限公司与某餐饮（安徽）有限公司签订了《租赁合同》，将案涉商铺等出租给某餐饮（安徽）有限公司，其中2021年10月25日至2021年12月24日为60天装修免租期。2022年1月12日，宣城某有限公司向某餐饮（安徽）有限公司转账支付500000元装修补偿款。2022年11月，宣城某有限公司、某餐饮（安徽）有限公司及某公司泾县分公司签订了《租赁合同之三方补充协议》，将原合同权利义务转让给某公司泾县分公司。

再查明：委托经营期前三年租金1618元某公司泾县分公司至今未支付给四原告。

法院最终判决：某公司泾县分公司需向四原告支付1618元租金及自2023年1月1日起按年利率4.5%计算的违约金；驳回四原告要求解除合同、按市场价支付租金及20000元违约金等其他诉讼请求。

三、案例核心观点及处理建议

这个案子说白了就是：四个人买了商铺，签了委托经营合同，约定前三年只收1618元租金（平均每月才45元），结果对方拖着没给。他们一气之下告上法院，要求解除合同、按市场价补差价，还要求2万元违约金。但法院没支持他们的主要诉求，只判对方付那1618元加上一点违约金。

为什么法院不支持他们解约和补差价？关键三点要记住：

  1. 前三年"白菜价"租金是商场正常培育期的商业策略
    新商场刚开业就像小孩学走路，需要时间培养人气。开发商给大租户（如某餐饮公司）装修补贴50万、免租60天，自己前期肯定是亏的。这种情况下，前三年租金定得低是常见做法，不是故意坑你。法院认为，合同里写明了后期租金会按比例分成（90%归业主），这不是显失公平，而是正常商业风险。就像你投资开店，不能因为第一年亏本就说当初签的合同不公平。

  2. 没催告就告"根本违约"，理由不充分
    合同约定前三年租金在交房时支付，但某公司泾县分公司说他们电话通知过四原告来领钱，是四原告自己不来办手续。法院认为，1618元对整个12年租期来说比例很小，不能因为这点小钱没付就解除合同。就像你租房子，房客欠你100元房租，你不能直接把人赶出去，得先催他付钱。四原告从没正式催告过，就直接要求解约，法律上站不住脚。

  3. 单个业主解约会"牵一发而动全身"
    商场商铺是整体运营的，如果每个人都像四原告一样因为前三年租金低就要求解约，大租户（如某餐饮公司）可能直接撤场，整个商场就垮了。法院认为，合同里约定"双方均无权中途解约"有一定合理性，是为了保护整体经营秩序。你买的是商场里的一个小铺子，不能只顾自己不顾大局。

遇到类似情况该怎么办？三条实用建议：

  1. 签约前"擦亮眼"，别被"高回报"忽悠
    买商铺时销售常会说："现在低价租给我们，后期收益高！"但一定要看清合同细节：前三年租金怎么算？后期如何分成？本案中四原告签合同时就知道前三年只收1618元，还签了租金分配表格，事后反悔很难被支持。记住：天上不会掉馅饼，前期租金过低必有原因，务必问清商业逻辑。

  2. 发现问题及时"留证据"，别等拖成"大窟窿"
    本案最大败笔是四原告没催告就直接要求解约。正确做法是：

    • 发现对方没付租金，先书面发《催款函》（微信、短信也算）
    • 写明"请于X日内支付XX元，否则将按合同追究责任"
    • 保留送达证据（如快递单、聊天记录）
      拖半年才告上法院，很难证明对方"故意不付"。

  3. 对"市场价"别太较真，合同约定才是"金标准"
    很多人觉得"现在市场价这么高，凭什么我只能拿这么点"。但法院只认白纸黑字的合同！除非能证明签约时被欺诈（如故意隐瞒房屋质量问题），否则很难推翻约定租金。本案中四原告主张"1618元太低"，但拿不出证据证明签约时被忽悠，法院自然不支持。

最后提醒： 商铺投资不同于住宅，风险高、周期长。签任何委托经营合同前，务必搞清三点：①前期为何低价（装修补贴？免租期？）；②后期如何保障收益（分成比例？最低保底？）；③违约怎么处理（催告流程？解约条件？）。如果心里没底，花几百元咨询专业律师，远比事后打官司划算得多。记住：法律保护的是谨慎的商人，不是后悔的投资人。