买拆迁安置房被法院拍卖中介不赔钱，卖方必须退房款付违约金-界首律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1282民初4016号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2021年3月28日，徐某与曹某、代某在界首市某有限公司分店签订《房屋买卖协议书》，约定曹某、代某将一张拆迁安置房票（位于颍南曹庄社区植物园二期安置区，面积120平方米）卖给徐某，总价35.8万元。协议写明房屋“属于完全产权，未办理不动产产权证”，并承诺“无纠纷、无抵押、产权清晰”。徐某当天付清全款，曹某出具收条，中介人员荣某、曹某（荣某丈夫）在收条上签字确认。后来徐某发现，这张房票实际属于4个人（曹某、代某、曹某、赵某），但曹某、代某未经其他共有人同意就卖了房。2024年10月，曹某选房时确认房屋为福通A区8栋1703室，并注明“已卖徐某”。但因曹某欠别人钱，这套房被界首市人民法院查封并拍卖，导致徐某拿不到房子。

判决结果：
法院判令：

1. 解除徐某和曹某、代某签订的房屋买卖合同；
2. 曹某、代某退给徐某购房款35.8万元；
3. 曹某、代某支付违约金7.12万元（按房款20%计算）；
4. 驳回徐某要求中介公司和中介人员赔钱、退中介费等其他请求。

三、案例的核心观点及处理建议

核心观点：买没房产证的安置房风险大，卖方违约必须退钱赔违约金，但中介一般不担责
这个案子告诉我们：很多人贪图便宜买拆迁安置房（就是还没办房产证的回迁房），觉得“价格低、好出手”，但风险极大！本案中，徐某亏了35.8万元房款，差点打水漂。法院为啥只让卖方退钱赔违约金，却不管中介要钱？关键有三点：

1. 卖方隐瞒真相，必须“自食其果”：
   曹某、代某卖房时拍胸脯说“房子没纠纷”，其实房子是4个人共有的，他们私自卖房属于“无权处分”。后来房子因曹某欠债被法院拍卖，合同彻底没法履行。法院认为，这属于“根本违约”，所以必须退全款+赔20%违约金（7.12万元）。但注意：违约金已经能弥补损失了，所以徐某再要“利息”就不支持了——相当于“违约金就是最后兜底”。

2. 中介为啥不赔钱？因为你明知风险还硬买：
   徐某怪中介没查清房子有4个共有人、没提醒风险，但法院说：

   • 你签合同时白纸黑字写明“房子没办证”，等于你自己承认知道风险；
   • 房票和选房单上只印了曹某的名字，中介让曹某夫妻签字不算大错；
   • 中介不可能未卜先知，猜到3年后曹某会欠债导致房子被拍。
     说白了，中介只负责“牵线搭桥”，不替你背锅！你付2000元中介费，买的是“找到房源”的服务，不是“包你买房无忧”的保险。

3. 买安置房最大的“坑”：产权不清+债务连累：
   拆迁房票往往涉及多人共有（比如本案4个共有人），卖方可能欠债（如曹某被法院执行）。一旦房子被查封拍卖，买家只能找卖方要钱，但卖方如果跑路或没钱，你就真成“冤大头”了！

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？

• 第一步：签合同前，死磕这3件事！

  1. 查清“到底谁有资格卖房”：拿着房票去拆迁办或街道办查“安置人口名单”，必须所有共有人签字同意（别信卖家说“其他人不重要”）；
  2. 查清“房子干不干净”：到不动产登记中心查查封、抵押记录（免费！5分钟搞定），如果显示“有纠纷”，赶紧撤！
  3. 合同写死“退钱条款”：必须约定“若因卖方原因拿不到房，退全款+赔30%违约金”（比本案20%更高，法院一般会支持）。

• 第二步：万一房子被拍，别慌！这样止损：

  • 立刻起诉卖方：像徐某一样，主张“合同目的无法实现”，要求退房款+违约金（注意：违约金别重复要利息）；
  • 别缠着中介：除非中介造假（比如伪造房票），否则很难让他们赔钱（本案就是教训）；
  • 优先保钱，别要房：房子已被拍卖，再要“过户”不可能，直接让卖方赔钱最实际。

• 最后提醒：
  安置房再便宜，也别当“接盘侠”！国家早规定“未办证的房子不能卖”（《城市房地产管理法》第38条），你明知故犯，风险全自负。真想买，等卖家办下房产证再交易，多花点中介费也值得——毕竟几十万不是小钱，安全第一！

本文由界首律师结合真实案例编写，旨在普法参考。具体案件需结合证据分析，建议咨询专业律师。