抵押房屋买卖合同未经抵押权人同意也有效-通山确认合同有效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同有效纠纷
案号：(2025)鄂1224民初2003号
审理法院：湖北省通山县人民法院

二、案件事实及判决结果
2018年2月12日，通山某置公司与张某签订《抵押合同》，约定通山某置公司以金源大厦一楼南起第三个商铺（面积约218平方米）为孟某华借款100万元提供抵押担保。

2020年5月27日，张某与通山某置公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买金源大厦一单元从左往右第四个门档（面积216平方米）的商品房，总价237.6万元。张某当日全额支付了购房款，其中27.6万元通过转账支付，210万元通过抵扣孟某华借款本金100万元、利息80万元及夏某虎借款30万元的方式支付。

同日，通山某置公司向张某出具了两张收据，载明收款事由为金源大厦4号门档款，并加盖公司财务专用章。次日，张某转账57.6万元至成某稀账户，并有孟某华出具30万元借条。

2025年6月10日，通山某置公司出具《证明》，确认该商铺已于2020年5月27日售交付，产权归属张某，公司未设立任何性质担保。

另查明，通山某置公司、张某、孟某华还签订了一份《补充协议》，约定用该商铺抵还孟某华向张某的借款本息180万元等事宜。

2025年6月12日，湖北某农村商业银行取得不动产登记证明，证明金源大厦1层101E号等4户已抵押给银行。

被告通山某置公司辩称案涉房屋在出售前已抵押给银行，且未通知抵押权人，根据《民法典》规定，该买卖合同应属无效。

法院经审理认为，虽然合同签订在《民法典》实施前，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条，应适用《民法典》第四百零六条的规定。该条规定抵押期间可以转让抵押财产，转让合同不因未通知抵押权人而无效。张某已支付全部房款，通山某置公司也已交付房屋，合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。

判决结果：确认原告张某与被告通山某置公司于2020年5月27日签订的《商品房买卖合同》有效。

三、遇到类似纠纷该怎么办

很多人买房时最担心的就是"买到抵押房"。就像这个案子，张某花237万买了商铺，后来才发现房子早就抵押给银行了，卖房的公司还说"没告诉银行就不能卖，合同无效"。这种情况下，你的房子还保得住吗？法院给出了明确答案：能保住！

关键变化在哪？
以前《担保法》规定，卖抵押房必须通知银行，否则合同无效。但2021年《民法典》实施后，规则大变样了！现在法律规定：抵押期间房子照样能卖，合同不会因为没通知银行就变成废纸。就像法院说的，即使卖家没告诉银行、也没告诉你房子有抵押，只要你们买卖是真心实意的、钱给够了、房子也交了，合同就有效！

普通人买房要注意啥？

1. 查清产权状况：签合同前一定要去不动产登记中心查"房产是否有抵押"，这个5块钱的查询费千万别省。就像本案中张某如果事先查了，就能避免后续麻烦。

2. 要求卖家书面承诺：让卖家在合同里白纸黑字写清楚"房子没有抵押"，并约定如果隐瞒抵押要赔多少钱。本案中通山某置公司2025年才出证明说"没设立担保"，太晚了！

3. 保留付款证据：像张某这样既有转账记录、又有收据、还有抵账协议，证据链完整，法院才敢判合同有效。现金支付一定要让对方写收条！

4. 及时收房入住：本案中张某2020年就拿到房子，这点很关键！如果房子一直空着没交付，银行可能主张抵押权优先，你的风险就大了。

如果已经买到抵押房怎么办？
别慌！先做三件事：
① 立刻收集付款凭证和交房证据（像张某的收据、转账记录）；
② 联系银行说明情况（法律上银行只能向卖家要钱，不能直接收你房子）；
③ 如果卖家耍赖说合同无效，直接去法院起诉确认合同有效——就像本案张某做的，法院大概率会支持你。

记住：《民法典》就是你的"护身符"！现在买房最怕的不是房子有抵押，而是付了钱拿不到房、或者房子被法院查封。只要像张某这样钱房两清，哪怕房子早有抵押，你的权益也能得到法律保护。下次签合同前，多问一句"这房子有没有抵押"，就能省去后续90%的麻烦！