租赁合同到期未续签仍占用房屋需支付租金，疫情影响可适当减免-咸宁律师租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂12民终1581号
审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院
二、案件事实及判决结果
2018年，赤壁某运有限公司（甲方）与艾某（乙方）签订了《某某广场商用房委托代理租赁合同》和《某某广场物业服务合同》。租赁合同约定，甲方将位于赤壁市物业出租给乙方经营某乙（后改名为浅海湾），建筑面积676.18平方米，租赁期限为3年，2019年1月1日至2021年12月31日，免租期为12个月（自2019年1月1日起至2019年6月30日；自2020年1月1日起至2020年3月31日；自2021年1月1日至2021年3月31日）。第一年和第二年月租金17581元，年租金210972元，第三年月租金18460元，年租金221520元。合同签订后，乙方支付了甲方保证金17581元。合同约定逾期支付租金，从逾期之日起每日按照未付金额的千分之五计算违约金。乙方未按合同约定如期支付租金拖欠租金、物业管理费、水、电等费用超过十五日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同。租期届满或者本合同提前终止时，若乙方在合同终止后3日内未拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内实物，视为乙方放弃对上述物品的所有权，所有权无偿归甲方所有，乙方还应结清使用物业期间的费用（包括租金、物业管理费、电费、水费等）。物业交还时，甲方交付乙方使用的设施设备须处于可正常运行的状态下。物业服务合同约定，乙方租赁的物业位于赤壁市，建筑面积676.18平方米，物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月5元，空调使用费每平方每月3元，逾期支付应交费用，每逾期一日，按应付未付金额的千分之三向甲方支付违约金。上述合同签订后，艾某承租了上述物业用于经营某乙，直至2024年4月30日。
2022年3月23日，赤壁市人民法院受理了赤壁市某对赤壁某运有限公司的合并重整申请，成立了赤壁某有限公司预重整工作领导小组。2022年9月27日至2023年9月21日，赤壁某运有限公司多次向某乙商户发送工作联系函，要求支付租金、物业管理费和空调费，但艾某始终未予支付。2024年7月29日，赤壁某运有限公司向艾某发送《合同解除通知函》，以艾某未按合同约定支付款项为由，要求解除合同并支付欠款。
法院最终判决：艾某需向赤壁某运有限公司支付租金、空调费、物业服务费合计294971.8元及逾期付款违约金（以294971.8元为基数，自2024年7月30日起按照4倍LPR计算至款项付清之日止）。
三、案例核心观点及处理建议
关键一句话：合同到期后没搬走，等于默认继续租房子，该交的钱一分不能少！
这个案子特别典型，很多开店的朋友都容易栽跟头。我们用大白话捋一捋重点，帮你避开这些"坑"：
1. "没续签合同"不是不交房租的挡箭牌！
艾某以为合同到期后没签新合同，就能白占房子不交钱。法院一查：你从2022年8月到2024年4月一直占着商铺，还在大众点评上有顾客评价，这不是明摆着在经营吗？
✅ 正确做法：合同到期当天，要么签新合同，要么把房子清空交还给房东。如果暂时搬不走，至少要和房东签个"过渡期协议"，写明这段时间要不要交钱、交多少。
2. "停业"不等于"不用交钱"
艾某说："电梯停了、疫情来了，我8月就关门了，凭啥还要交物业费空调费？"法院说：物业费是维护整个商场的基础服务（比如保安保洁），空调管道也连着你的商铺，这些基础费用该交还得交。
✅ 正确做法：
- 停业后立即书面通知房东"从X月X日起正式停业"
- 拍视频记录商铺断水断电、清空物品的过程
- 要求物业出具"未使用证明"（比如电表读数为0）
- 千万记住：哪怕停业，也要去物业办退租手续！
3. 疫情影响能减租，但不能全免
法院认可疫情和商场破产确实影响经营，所以把100%的费用减到80%。但艾某要求全免？法院不支持——毕竟房子还在你手里占着呢！
✅ 正确做法：
- 保存政府发布的停业通知、商场封控照片等证据
- 主动找房东协商："疫情期间我只付50%，等恢复营业补交"
- 必须签书面协议！口头说好不算数，打官司时你拿不出证据就亏大了
4. 押金是"救命钱"，一定要盯紧
二审时发现赤壁某运有限公司还扣着艾某6万元天然气押金没退，法院直接从欠款里扣掉了！但艾某如果没这个证据，这6万块就打水漂了。
✅ 正确做法：
- 交任何押金都要写收据，注明"XX押金"
- 微信给经办人发消息确认："X月X日交天然气押金6万元，收据编号XXX"
- 每年核对一次押金，搬走时必须退清
5. 催款函别当废纸，收到要立刻处理
艾某说："后面五份催款函不是我签收的！"但法院看监控发现物业确实送到了，他装没看见。结果呢？欠款一天天滚利息，最后多付了近13万违约金！
✅ 正确做法：
- 收到催款函24小时内必须回应（哪怕只回"正在筹钱"）
- 用微信/短信和房东确认："收到X月X日催款函，争取X日前付50%"
- 别玩消失！躲着不接电话、不回消息，法院会直接判你全责
💡 给开店人的3条保命建议
- 合同到期前30天：不管想续租还是搬走，必须主动找房东谈。
- 停业/搬离当天：拉着物业、房东一起验房，三方签字确认"房屋已交还、无欠费"。
- 遇到困难先沟通：
- 错误示范："不交了，有本事告我！"
- 正确示范："王经理，最近实在困难，能分3个月付清吗？这是我的还款计划"
最后提醒：法律不保护躺在权利上睡觉的人。房东催款你装死，法院只会判你全额买单；主动协商反而可能减掉两成费用。遇到纠纷别硬扛，找专业律师花小钱解决大问题，总比被告上法庭划算得多！