买房后开发商不办房产证？消费者权利优先抵押权！-襄阳商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂0691民初7423号
审理法院：湖北省襄阳高新技术产业开发区人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实：
2015年6月15日，武汉某有限责任公司同意用144000元电梯安装费，抵孔某在“东湖国际花园”二期的购房款。
同年6月23日，老河口市某有限公司、武汉某有限责任公司和某公司签协议：用144000元电梯安装费抵房款，房子开票到孔某名下。
6月29日，湖北某乙有限公司、武汉某有限责任公司和某公司又签协议：用29325元电梯维护费抵房款首付，发票同样开给孔某。
9月16日，孔某、陈某和某公司签《商品房买卖合同》，买下“东湖国际花园”二期第3幢1101号房，总价571649元。两人通过“工程款抵首付+银行按揭”付清全款，某公司开了发票。同年，两人收房入住并开始交物业费。
但直到起诉时，房子仍登记在某公司名下，且抵押给湖北某有限公司襄阳分行（抵押登记时间是2014年8月22日），导致无法办房产证。

判决结果：
法院判某公司必须配合孔某、陈某办房产证，并支付5000元违约金（原告原要求12.9万元），其他诉求被驳回。

三、遇到类似纠纷，普通老百姓该怎么做？

关键教训：房子买了、钱付了、人住了，开发商就不能拿“房子抵押了”当借口不办证！
这个案子特别典型——很多业主以为：“房子抵押给银行了，我肯定拿不到房产证”。但法院明确说了：你买房是自住，付清了全款，还住进去了，你的权利比银行的抵押权更优先！ 开发商必须给你办证，哪怕房子还背着抵押贷款。

如果你也遇到开发商拖着不办房产证，记住这3步：

1. 先查房子状态，别被忽悠
   带身份证去当地不动产登记中心，花10块钱查房子是否抵押/查封（像本案中房子有抵押但无查封）。如果开发商说“银行没解押所以办不了”，直接怼回去：“法律保护自住业主，抵押不是挡箭牌！”（参考本案法院观点：消费者居住权优先于抵押权）

2. 付款证据必须留全，尤其是“特殊付款”
   本案中，孔某用“电梯安装费”“维护费”抵了17万多元房款。关键是他留了三方协议（老河口某公司、武汉某公司、开发商都盖章签字）。提醒你：

   • 如果用工程款、借款等抵房款，必须签书面协议，写清“抵哪套房”“金额多少”，让开发商、付款方、你本人三方签字盖章；
   • 按揭贷款的银行回执、开发商开的发票，一张都不能丢！

3. 要违约金别“狮子大开口”，合同条款要写具体
   本案原告要了12.9万违约金（按银行利率算到2025年），法院却只支持5000元。为什么？因为合同里只写“逾期办证要赔钱”，但没写具体算法！法院只能自己酌情判5000元。
   血泪教训：签合同时，务必和开发商白纸黑字约定——

   “如果逾期办证，开发商按已付房款每日万分之X（比如0.05%）赔钱，从交房后第361天起算。”
   这样万一打官司，你能拿到真金白银，而不是5000元“安慰费”。

最后说句实在话：开发商跑路、房子抵押，最怕业主自己慌神。只要你房子是自住、钱付清了、人住进去了，就攥紧付款凭证和合同，直接去法院起诉。别信“再等等”的鬼话——本案从买房到判决拖了10年，违约金才赔5000元，早行动才能少吃亏！

注：本文仅针对本案解读，个案细节可能影响结果。遇到纠纷建议带材料咨询专业律师，但记住核心原则：你付清钱住进房子的那一刻，法律就是你的“房产证”守护者。