认购协议不算正式合同，未签买卖合同能退部分房款但定金难退 - 沈丘商品房销售合同纠纷案例解读
作为律师，我经常遇到老百姓拿着一纸“认购协议”来问：“开发商一直拖着不签正式合同，我交的钱能要回来吗？”今天，我就用一个真实案例，帮大家理清这个常见纠纷。案例讲的是买房子时只签了认购书、没签正式合同，最后钱能不能退的事。别被法律术语吓到，我用大白话一句句拆解，看完你就知道以后遇到类似情况该怎么处理了。
一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫1624民初9209号
审理法院：河南省沈丘县人民法院
二、案件事实和判决结果
案件事实（直接摘自判决书，已按要求改写人名和公司名）：
2019年8月9日，恒大某鉴公司（甲方）与王某红（乙方）签订《绿园·春江花月认购协议》，该协议内容为：乙方预定甲方开发的绿园·春江花月项目5号楼3单元9层06户房屋；房屋暂测面积121.23平方米，单价5819元/㎡，总房款705437元；乙方需交纳定金5000元，并于2019年8月12日前缴纳全款或首付款，等甲方通知后再签《商品房买卖合同》；若乙方退房，甲方不退定金，可将房屋另卖。同日，王某红向恒大某鉴公司支付定金5000元。之后，王某红又分三次支付房款50000元、100000元、100000元，合计250000元。但双方一直没签正式的商品房买卖合同。因恒大某鉴公司与他人有经济纠纷，这套房子在2024年12月2日被法院查封，查封期到2027年12月1日。
判决结果：
法院判恒大某鉴公司退给王某红25万元购房款，但不退5000元定金，也不承担保函费用（就是打官司时花的800元保险费）。简单说：交的房款大部分能拿回来，但定金和额外费用没戏。
三、核心观点和处理建议：签了认购书却没签正式合同，钱到底能不能退？
这个案子的核心就一句话：“认购协议只是‘意向书’，不是正式合同；没签正式合同，已付房款能退，但定金往往拿不回来。” 为什么？我来给你掰开揉碎讲：
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认购协议 ≠ 正式买卖合同
很多人以为，签了认购书、交了定金和房款，房子就是你的了。但法律上不是！认购协议只是“预约合同”，相当于你和开发商约好“将来再签正式合同”。正式合同必须写清楚交房时间、装修标准、违约责任等关键内容（比如漏水谁修、延期交房赔多少钱）。本案中，认购书只写了房子位置、面积和价格，却漏了交房时间、装修标准这些“硬条款”，所以法院认定它不算正式合同。
→ 你的行动指南： 签认购书前，一定要盯紧这几点：- 看清协议标题：如果叫“认购书”“意向书”，基本只是“意向”，不是铁板钉钉的合同。
- 查缺补漏：协议里必须有交房日期、装修标准、违约责任（比如开发商拖着不签正式合同怎么赔）。如果缺这些，别急着交钱！
- 别被“定金”套路：本案定金不退，就是因为协议白纸黑字写“乙方退房不退定金”。记住：“定金”和“订金”一字之差，天壤之别！“定金”是法律术语，交了就不能退；“订金”算预付款，一般能退。签协议时务必确认是哪个词！
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没签正式合同，钱能不能要回来？
法院支持退25万元房款，是因为：- 开发商拖了6年不签正式合同（本案从2019年拖到2025年），还把房子弄查封了，明显没诚意履行约定；
- 你交的房款（非定金部分）本质是“预付款”，合同没成立，钱自然该退。
但定金为什么没退？因为协议里早就写死了“退房不退定金”，法院尊重双方约定。
→ 你的行动指南：- 及时止损：如果开发商超过1年不签正式合同（尤其像本案拖6年），立刻发书面通知催对方，同时录音、保存微信记录。拖得越久，房子被查封、烂尾风险越大！
- 重点保“房款”，别死磕“定金”：定金难退是常态（除非开发商根本违约）。优先争取退房款，定金部分做好心理准备。
- 警惕房屋状态：买房后定期查房子是否被抵押或查封（在“国家企业信用信息公示系统”免费查）。本案房子被查封，直接导致合同无法履行，但王某红因及时起诉，保住了25万元。
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额外提醒：打官司别乱花冤枉钱
王某红花800元买了“保函”（一种保险），法院说这钱不用开发商承担，因为打官司可以用更便宜的担保方式（比如交保证金）。很多人以为“打官司必须买保险”，其实不是！
→ 你的行动指南：- 起诉前先咨询社区法律援助（12348热线免费），别被“必须买保函”忽悠多花钱；
- 诉讼费、保全费等合理成本，法院可能判对方出，但“保险费”这种非必要支出，自己扛。
最后唠一句：买房是大事，“认购书不是护身符，正式合同才是保命符”。签完认购书，一定要主动催开发商签正式合同——拖过2年，法律上可能视为你放弃权利！如果遇到开发商踢皮球，别光打电话，直接寄《催告函》（模板网上能搜到），保留证据再起诉。记住，法律不保护躺在权利上睡觉的人，早行动早安心！
（注：本文仅针对个案解读，具体问题请带材料咨询当地律师。）