租房不交租金出租人可依法解除合同并索赔-罗山县律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)豫1521民初4060号
审理法院：河南省罗山县人民法院

二、案件事实及判决结果
2021年10月份，孙某因经营眼镜店需要，租用杨某所有的位于罗山县灵山镇涩港高级中学对面1-2号房屋，经双方口头商议，约定租金每年30000元，按年度支付，双方未签订书面房屋租赁合同。因孙某拖欠租金，杨某于2025年3月17日诉至法院，要求孙某支付下欠房屋租赁费，法院主持调解后，于2025年3月28日作出民事调解书，处理了2025年4月18日（含当日）前的房屋租赁费。此后，孙某仍继续占用该房屋，且未支付继续产生的房屋租赁费。经杨某多次催要，孙某一直占用租赁房屋且不予回应。诉讼中，孙某于2025年9月17日将店内物品搬离，但2025年4月19日至2025年9月17日期间的房屋租赁费及占用费未予支付，杨某遂诉至法院。

法院判决结果：

1. 杨某与孙某之间的房屋租赁合同于2025年9月17日解除；
2. 孙某需向杨某支付房屋租赁费12325元（计算2025年4月19日至9月17日的欠款）；
3. 驳回杨某要求支付5000元违约金的请求。

三、核心观点及实用提示：遇到类似租房纠纷怎么办？
这个案子的核心就一句话：租房不交租金，房东有权“踢人”并追回欠款，但必须留证据、走对流程，否则违约金可能拿不到。 法院为啥这么判？咱们用大白话拆解一下：

1. 口头协议也有效，但“没合同”是大坑！
   孙某和杨某只口头约定了房租，没签纸面合同。法院认为口头约定也受法律保护（毕竟有微信聊天记录等证据），但问题来了：

   • 孙某欠租后，杨某想主张“违约金”，却因合同里没写明条款被法院驳回。
   • 你该怎么做？
     一定签书面合同！ 别嫌麻烦，哪怕租期再短。合同里必须写清：
     • 租金金额、支付时间（比如“每月1号付”）；
     • 拖欠多久算违约（比如“超15天不付，房东可解约”）；
     • 违约金怎么算（比如“欠1个月租金，罚500元”）。
       不会写？网上搜“房屋租赁合同范本”，填上名字日期就行。签完双方各留一份，手机拍个照存好。

2. 欠租别干等，催款要“留痕”！
   杨某多次催孙某交租，但法院只认“有证据的催款”。本案中，杨某提交了微信聊天记录，证明自己催过，这才被支持。

   • 你该怎么做？
     • 每次催租别只发语音！用文字消息写清楚：“孙某，2025年5月房租2500元已逾期10天，请3日内付清，否则我将解除合同。”
     • 保留所有记录：微信截图、短信、催款函（邮寄时留好快递单）。
     • 关键一步： 拖欠超过合理期限（一般15-30天），要正式发《解除合同通知书》，再给一次机会。如果对方还不付，立刻起诉——像杨某这样，拖到被告自己搬走才起诉，反而多花了时间成本。

3. 解约后还能要“占房费”，但别乱要违约金！
   孙某搬走前占着房子不交租，法院判他按原租金标准（2500元/月）补钱。但杨某要的5000元违约金被驳回，因为合同没约定。

   • 你该怎么做？
     • 如果租客欠租不搬，从解约日起，你有权按原租金算“占房费”（法院叫“房屋占用费”）。
     • 但违约金必须合同里白纸黑字写好，否则法院不认。比如写：“拖欠租金超30天，租客需额外支付1个月租金作为违约金。”
     • 重要提醒： 起诉时只主张实际损失（比如欠租+占房费），别乱加违约金，否则像杨某一样，5000元没拿到还白交诉讼费。

最后划重点：

• 租客注意： 别以为“口头说好”就能赖账，欠租会被法院强制执行，还可能影响征信。
• 房东注意： 房子租出去后，别当“甩手掌柜”。每年检查合同履行情况，欠租超过1个月就行动——先书面催款，再不行赶紧起诉。本案杨某赢在“证据硬”，但要是没微信记录，可能连欠租事实都难证明。
• 一句话总结： 租房纠纷赢不赢，90%靠合同和证据。别等闹上法院才后悔，签合同时花10分钟写清楚，能省100%的麻烦！

（注：本文案例改编自真实判决，当事人姓名已做隐私处理。法律细节可能因案情变化，具体问题建议咨询专业律师。）