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商品房验收合格即可交付，不以取得竣工验收备案表为必要条件-张家界律师商品房预售合同纠纷案例解读

征和律师 发布于 阅读：7 张家界律师

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)湘08民终898号
审理法院：湖南省张家界市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2019年10月14日，卓某、叶某与慈利某公司签订《慈利县商品房预售合同》，约定慈利某公司应在2020年12月30日前将商品房交付给卓某、叶某。合同约定的交付条件是"该商品房经验收合格"。

慈利某公司分别于2018年9月6日对地基与基础工程组织验收，于2019年11月12日对主体结构工程组织验收，于2020年9月26日对单位工程质量组织竣工验收，各验收均显示"合格"。

2020年11月25日，慈利某公司发出《延期交房通知书》，称因疫情影响和新验收办法的实施，交房时间将延期至2021年6月30日。2021年3月6日，慈利某公司通过中国邮政快递向卓某邮寄了该通知书。

2021年7月13日，卓某拒绝收房，理由是慈利某公司不能提供"三书一证一表"及存在面积、防水、安全问题。2022年12月2日，卓某签字表示"业主自愿从今日起收房，物业费经尤总同意从今日开始计算"。

卓某、叶某起诉要求认定慈利某公司延期交房702天，支付违约金53382.19元、利息92529.12元、在外租房租金15800元、精神损害赔偿金10000元。

一审法院判决驳回卓某、叶某的全部诉讼请求。二审法院维持原判，驳回上诉，认定案涉房屋已于2019年11月12日达到交付标准，慈利某公司不应承担逾期交房责任。

三、简单地论述案例的核心观点

这个案例特别重要，因为它澄清了一个很多购房者都搞错的关键问题：商品房到底什么时候算真正"合格"可以交房？

很多购房者认为，房子必须拿到政府发的"竣工验收备案表"才能算合格交付，没有这个表就可以拒绝收房并要求开发商赔钱。但法院明确告诉我们：错了！

真相是这样的：

为什么法院这么判？

  1. 看合同怎么说：卓某、叶某和开发商签的合同写的是"该商品房经验收合格"，而不是"取得竣工验收备案表"。法院认为这里的"验收合格"就是指五方（建设、设计、施工、监理、勘察）验收合格。

  2. 政策有依据：当地住建局明确解释过，这类合同中的"验收合格"就是指单位工程质量验收合格。湖南省高院之前也有类似判例支持这个观点。

  3. 疫情算不可抗力：2020年疫情确实影响了施工进度，开发商提前发了延期通知，法院认可交房时间可以顺延到2021年6月30日。

  4. 拒绝收房理由不成立：卓某以"没有三书一证一表"为由拒绝收房，但合同没约定这个是交房条件，所以不算正当理由。就像你买手机，只要手机能正常使用，商家没给你开纸质发票，你也不能因此不收手机并要求赔钱。

如果你遇到类似情况，该怎么处理？

  1. 签合同时睁大眼睛：重点看"交付条件"这一条！如果是"经验收合格"，记住这只需要五方验收合格就行；如果是"取得竣工验收备案表"，那才需要等备案完成。一字之差，天壤之别！

  2. 收房时别冲动：开发商通知收房时，先检查：

    • 有没有五方签字的验收合格文件（这是关键！）
    • 房子本身有没有严重质量问题
      如果这两点都满足，就该先收房。不要因为"没有备案表"就拒绝收房，否则可能像本案一样，白白损失几年的违约金索赔权。

  3. 有问题要会留证据：如果房子确实有漏水、裂缝等质量问题，收房时一定要在《房屋验收交接单》上写清楚问题，并拍照录像。合同里写了，开发商要在90天内修好，修不好才要付违约金。

  4. 别被"备案表"绑架：很多业主被中介或网上信息误导，以为没有备案表就不能交房。记住：备案是开发商的事，和你能不能收房没关系。你收房后发现房子有问题，该修修，该赔赔，但不能因此说开发商"没交房"。

  5. 疫情等特殊情况要理解：如果开发商能证明因疫情等不可抗力导致延期，并且提前通知了你，这种延期通常不构成违约。但开发商必须提供证据，比如政府停工通知、物流中断证明等。

最后提醒大家：买房是大事，但法律不是站在情绪一边的。很多业主觉得自己"受了委屈"，但法律只看合同约定和法律规定。签合同时多花半小时弄懂条款，比事后打官司省心多了。遇到问题别慌，先看合同怎么写，再查法律规定，必要时找专业律师咨询，这才是保护自己权益的正确方式。