买房时约定第三方垫付房款但未付，买房人仍需担责-宁陵房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫1423民初4171号
审理法院：河南省宁陵县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2014年9月至10月，宋某向侯某及其妻子刘某真借款20万元，商丘某亚投资担保有限公司为该笔借款提供担保。
2015年4月26日，河南某有限公司宁陵二分公司与侯某签订了《御景花园认购定书》，约定：侯某认购御景花园3幢1单元602号房屋，建筑面积约102.57平方米，单价2672元/㎡，总价274067元；侯某支付首付款82220元，剩余房款由商丘某亚投资担保有限公司垫付。2015年4月27日，侯某支付房屋首付款84220元，原告向其出具收据。当日，侯某与河南某有限公司签订《商品房买卖合同》，为办理备案时降低税费，双方将房屋单价故意写成1400元/㎡。
至本案诉讼时，房屋已登记至侯某名下，但侯某及商丘某亚投资担保有限公司未支付剩余房款。原告为房屋垫付不动产登记费80元、契税1435.98元、维修基金5129元。
2023年，侯某曾起诉要求交付房屋，法院以未支付剩余房款为由驳回其请求。本案中，侯某主张与开发商、担保公司口头达成《债权债务转移协议》，剩余房款已用债权抵付，但无法提供证据证明。

法院判决结果：侯某需向开发商支付剩余房款189847元及违约金（自2025年8月25日起按日万分之一计算），并支付垫付的税费等6644.98元；同时驳回侯某要求确认债权债务转移协议有效并交付房屋的反诉请求。

三、核心观点及处理建议
关键问题：你以为"债转房"就不用掏钱？法院说不行！

这个案子特别典型，很多老百姓遇到类似情况都会踩坑。侯某以为用对担保公司的债权抵了房款，自己就不用再付钱了，结果法院判决他必须补上剩余房款。为什么会这样？主要有三点原因：

1. "口头协议"等于没协议，白纸黑字才保险
侯某坚称当时在售楼部，开发商、担保公司和他三方口头约定"用债权抵70%房款"，但拿不出任何书面证据。法院明确说：这种重大交易必须有书面合同，光靠你嘴上说"当时他们答应了"根本不算数！
✅ 给你的建议：

• 无论是用债权抵房款，还是让第三方垫付，一定要签三方书面协议，写清楚"某公司欠你的钱直接转给开发商抵房款"。
• 如果对方说"口头说好就行"，赶紧录音留存！但最好还是白纸黑字签字盖章最保险。

2. "避税合同"害死人，房价必须按真实价格算
侯某和开发商为少交税，在备案合同里把2672元/㎡的房价写成1400元/㎡。法院直接认定这种操作违法，最终按认购书的真实价格算账！
✅ 给你的建议：

• 签合同时千万别配合开发商"阴阳合同"，表面低价备案实际高价交易。一旦出纠纷，法院只认真实交易价格，你反而可能被追缴税款+罚款。
• 交钱一定要让开发商开正规发票，写明"购房款"，别写成"服务费""咨询费"等名目。

3. 第三方不付钱？责任还在你头上！
认购书里写着"剩余房款由担保公司垫付"，但担保公司跑路了，侯某就以为自己不用管。法院搬出《民法典》第523条：约定第三方付款，第三方不付的，买房人照样要承担！
✅ 给你的建议：

• 如果开发商让你找担保公司、亲戚朋友"垫付"房款，先确认对方是否有实力付款。
• 付款前查清楚：担保公司是否靠谱？（本案中担保公司后来因非法吸储被立案）
• 记住最保险的做法：自己的房款自己付！别把钱交给中间人转手，必须直接打到开发商对公账户。

最后提醒：
侯某2023年就因没付房款被法院驳回交房请求，这次又拿同样理由反诉，法院直接以"一事不再理"驳回。这说明：同一个问题反复起诉没用，该付的钱迟早要付！
如果你也遇到类似情况：
① 别拖！赶紧核对购房协议，确认是否欠款；
② 保留所有付款凭证，警惕"债权抵房"陷阱；
③ 真有纠纷先找专业律师，别学侯某自己瞎打官司，反赔了诉讼费。

买房是大事，口头承诺莫轻信。合同看清楚，付款留证据，才能守住你的"家"！