买房断供会被解除合同并赔偿高额违约金-辉县律师商品房销售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫0782民初3941号
审理法院：河南省辉县市人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
2021年1月27日，辉县某投资有限公司作为出卖人，闫某、张某作为买受人，双方签订了商品房买卖合同（预售），合同编号为XX，约定："该商品房预测建筑面积共135.29平方米，单价为每平方米人民币3772.83元，总价款为人民币510426元。买受人向出卖人支付首付房款贰拾陆万零肆佰贰拾陆元（小写￥260426元），余款贰拾万元（小写￥250000元）采用银行按揭方式付清。"合同还约定："出卖人向买受人发出《归还被扣划保证金通知》30日内，买受人未还清全部保证金，或因买受人逾期还贷导致按揭银行连续三个月（含）扣划出卖人保证金的，出卖人有权向买受人发出解除《商品房买卖合同》通知，自通知送达之日起解除合同生效。买受人应在出卖人发出解除通知后10日内配合出卖人办理解除合同各项手续，并应按合同总房款的20%向出卖人支付违约金。"
闫某、张某（乙方）与辉县某投资有限公司工作人员刘某（甲方）签订借款协议，约定闫某、张某向刘某借款200000元，用作缴纳房屋首付款，辉县某投资有限公司同意为该笔借款提供担保。借款协议约定："2022年12月31日之前支付人民币陆万元整（¥60000元），不必向甲方支付借款利息。乙方未按照约定清偿全部首付款和借款利息的，以乙方所欠款项为基数，按照年利率24%，自逾期之日起计算本金清偿之日止乙方向甲方支付利息。"2022年1月15日，刘某将债权转让给辉县某投资有限公司。
2021年3月16日，闫某作为借款人，辉县某支行作为贷款人，辉县某投资有限公司作为保证人，闫某、张某作为抵押人，签订了《个人购房担保借款（综合）合同》，借款金额为250000元，用途为购房，借款期限120个月。
闫某自2022年11月21日起未按照合同约定偿还辉县某支行贷款。2024年6月13日，辉县某支行划扣辉县某投资有限公司保证金211039.68元（该金额包含贷款本金205466.13元和利息5573.55元）。截止目前，闫某、张某实际支付购房首付款200426元，尚欠购房首付款60000元未偿还。辉县某投资有限公司尚未向闫某、张某交付案涉房屋。
法院判决如下：
- 辉县某投资有限公司与闫某、张某签订的《商品房买卖合同（预售）》于2025年5月27日解除；
- 相关借款合同和抵押备案合同于同日解除；
- 闫某、张某及辉县某支行需协助办理合同备案登记等注销手续；
- 闫某、张某需偿还辉县某投资有限公司代偿款中的利息、罚息和复利5573.55元；
- 闫某、张某需支付辉县某投资有限公司违约金102085.2元；
- 闫某、张某需支付60000元借款本金的利息（自2023年1月1日起计算至2025年5月27日止）；
- 辉县某投资有限公司需返还闫某、张某已支付的首付款、维修基金等共计253637.87元。
三、案例核心观点及处理建议
这个案子告诉我们一个非常重要的道理：买房后断供，不只是银行会找你麻烦，开发商也可能直接解除合同并让你赔一大笔钱！
很多老百姓以为，买房贷款还不上，大不了房子被银行收走拍卖，自己就不用管了。但实际上，根据法律规定和合同约定，情况要复杂得多：
1. 开发商有权解除合同并索要高额违约金
本案中，闫某、张某因为连续几个月没还房贷，导致银行直接从开发商的保证金账户扣钱。根据他们与开发商签订的合同，这种情况开发商可以直接解除合同，并且要求他们支付总房款20%的违约金（本案中是10万多元）。法院完全支持了开发商的这一要求。
2. 除了房贷，首付欠款也要付利息
闫某、张某当初为了凑首付，还向开发商工作人员借了20万元，约定了分期还款。但他们没按时还完，剩下的6万元不仅要还，还要从2023年1月1日起按一年期LPR利率的四倍支付利息！这是很多人没想到的——首付没付清，利息可能比房贷还高。
3. 不是"一走了之"那么简单
很多人以为不还贷就等着银行收房就行，但本案中，法院判决他们必须配合开发商去办理解除合同的各种手续，包括注销备案登记、预告登记等。如果不配合，可能还会被法院强制执行。
给买房人的实用建议：
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看清合同再签字：特别是关于"断供后果"的条款。本案中合同明确写明"银行连续三个月扣划开发商保证金，开发商就有权解除合同"。很多人签合同时不看这些"小字"，结果吃亏。
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不要抱侥幸心理：有人想"大不了不还贷，让银行收房"，但实际上，你不仅要失去房子，还要赔违约金、利息，甚至可能被列入失信名单。本案中，闫某、张某虽然拿回了部分已付款，但要先赔10万多违约金，实际损失很大。
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遇到困难及时沟通：如果你确实暂时没钱还贷，应该第一时间联系银行和开发商，看能否协商延期或调整还款计划。本案中，闫某、张某没有积极沟通，导致问题恶化。
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首付别"打白条"：现在很多开发商为了卖房，允许首付分期。但要记住，这本质上是借贷关系，不还也要付高额利息！本案中6万元首付欠款，按LPR四倍计算利息，一年利息就接近1万元。
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别以为房子没交就能赖账：本案中开发商还没交房，但法院依然支持了解除合同。因为合同解除权与交房无关，只与付款义务有关。
最后提醒： 买房是人生大事，一定要量力而行。如果收入不稳定，宁可买小一点、便宜一点的房子，也不要勉强上车导致断供。一旦断供，不仅损失金钱，还会影响个人信用，未来5-7年都难以再贷款买房。如果已经出现还款困难，建议尽早咨询专业律师，看是否有合法途径减轻损失，而不是消极逃避。记住，在法律面前，"我不知道"从来不是免责的理由！