农村宅基地买卖履行超二十年后不能主张无效-杞县律师确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2025)豫0221民初5559号
审理法院：河南省杞县人民法院

二、案件事实与判决结果
原、被告系兄弟关系。2004年12月19日，原、被告达成宅基买卖协议，原告将案涉庄子卖给被告，价格为4500元，当日双方共同签名收条一份，原告收到被告买宅基的钱款2000元。2005年2月15日，被告又向原告支付2500元，当日，原告为被告出具证明一份，载明“原告贺某庄子卖给被告贺某合计款4500元整，款经王某某、贺某某、贺某某、岑某某已付清。”证明上有“领款人贺某”字样，并在“贺某”字上有捺印。庭审中，原告称该证明上“贺某”字上的捺印不是原告所捺指印，其向本院提出指纹鉴定的申请，本院依法委托陕西某进行鉴定，该鉴定中心于2025年8月15日出具司法鉴定意见书，鉴定结论为“贺某”签名笔迹上的指印是贺某的右手食指所留，原告支付鉴定费1152元。

法院最终判决：驳回原告的诉讼请求。简单说，原告要求确认宅基地买卖协议无效的主张没被支持，协议继续有效，原告还得自己承担100元诉讼费。

三、遇到类似纠纷该怎么办？核心提示来了！
这个案子说白了就是：亲兄弟之间卖宅基地，钱早就交清了，结果20年后哥哥反悔要“作废”协议，法院说“不行，太晚了！”为什么？关键就两点：

1. 协议已履行完毕，不能随便“赖账”：
   宅基地买卖在农村很常见，但国家规定不是“完全不能卖”，而是“卖了就不能再申请新宅基地”。本案中，钱款在2005年就付清了（有收条和证明为证），协议已实际履行。法院认为，双方都是自愿交易，且交易完成多年，突然翻脸说“无效”，违背了“说话算话”的诚信原则。简单说：你当年收了钱、签了字，现在想反悔，法律不帮你“后悔药”。

2. 超过20年，法院不再管：
   法律有个“最长保护期”——从你知道权利被侵害那天起，最多20年内必须起诉。本案交易是2004年达成的，原告2025年才告上法院，整整拖了21年！法院明确说：超过20年，哪怕协议真有问题，法院也不受理了。这就像“过期食品不能退货”，时间一到，权利自动“失效”。

给您的实用建议：

• 别拖延！发现问题赶紧行动：
  如果您觉得宅基地买卖有猫腻（比如钱没付清、被逼签字），一定要在交易完成后20年内起诉。本案原告拖了21年，证据再充分也白搭。记住：时间就是权利，越早咨询律师越有利。

• 别迷信“土地不能买卖”：
  很多人以为“国家规定土地不准卖，所以协议一定无效”，这是误区！农村宅基地在本村村民之间买卖，只要手续齐全、双方自愿，法院通常认定有效。只有卖给外村人或城里人，才可能无效。签协议前，务必查清对方身份（是不是本村人），并保留好收据、证明等证据。

• 鉴定要趁早，别等“黄花菜凉了”：
  本案原告质疑指印真伪，申请了鉴定（结果反而证明是自己的指印），但因时间太久，鉴定也没用。如果对协议真实性有疑问，当场或短期内就该提出，拖到十几年后，连鉴定结果都救不了你。

总之，宅基地买卖是大事，签协议前多问一句、多留个心眼，比事后打官司省心百倍。一旦发生纠纷，20年是道生死线——拖太久，再占理也输！建议第一时间找专业律师梳理证据，别自己瞎琢磨。法律不保护“懒人”，但会帮及时行动的人！

（注：本文仅基于公开判决解读，不构成法律意见。具体案件请咨询当地执业律师。）