购房者逾期还贷开发商代偿后有权追回全部款项-弋阳县律师追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2025)赣1126民初2382号
审理法院：江西省弋阳县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2019年4月3日，上饶某公司与顾某、崔某签订《商品房买卖合同》，约定顾某、崔某购买弋阳县的一套房屋，总价760,000元，其中首付310,000元，剩余450,000元由弋阳某银行提供贷款。合同约定：在房屋他项权证办妥前，上饶某公司为顾某、崔某的贷款提供阶段性连带责任保证。2019年6月11日，顾某、崔某与弋阳某银行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款450,000元用于购房。但至今未办理房屋他项权证抵押手续。

2023年6月开始，顾某、崔某未能按时足额偿还贷款本息，导致弋阳某银行从上饶某公司的账户中直接扣除代偿款共计383,442.51元（包括2023年6月5日扣除14,593.85元、6月28日扣除368,411.44元、7月4日扣除437.22元）。顾某、崔某至今未向上饶某公司归还这笔钱。

法院判决顾某、崔某在判决生效后15天内向上饶某公司偿还全部代偿款383,442.51元，并支付从2023年7月5日起按年利率3.2%计算的利息，直到还清所有款项。案件受理费3,710元也由顾某、崔某承担。

三、简单地论述案例的核心观点
这个案子的核心就一句话：开发商帮你还了银行贷款，你必须把钱还给开发商，一分都不能少！
为什么？因为法律规定，开发商作为担保人，替你垫付了逾期贷款后，就自动“继承”了银行对你的债权。简单说，开发商相当于“替你还了饭钱”，你自然得把钱还给开发商。法院支持利息，是因为开发商被扣钱后也有损失（比如钱不能用来做生意）。

如果你遇到类似纠纷，记住这3点：

1. 作为购房者（像顾某、崔某）：

   • 千万别拖月供！ 本案中顾某因为失业断供，开发商直接被银行扣了近40万元。法院一句“对事实无异议”就判你还钱，根本没商量余地。
   • 困难要早沟通： 顾某说“争取分期还款”，但这是在被告席上才提的。如果你收入不稳，立刻联系银行或开发商商量延期、降息（比如只还利息不还本金），别等银行直接扣开发商的钱！一旦被扣，开发商100%会起诉你，你还得倒贴利息和诉讼费。

2. 作为开发商（像上饶某公司）：

   • 合同条款要写死： 必须明确约定“办证前你断供，我就要追偿+收利息”。本案中开发商赢在合同附件写清了“造成我损失由你承担”，否则追偿可能打折。
   • 证据要留全： 银行扣款凭证、保证合同缺一不可。本案开发商3天内就被扣3笔钱，但每笔凭证都齐全，法院直接采信，10分钟就判了。

3. 所有人都要警惕：

   • “阶段性担保”不是摆设！ 很多人以为“房贷有房子抵押，开发商担保不重要”。错！本案因未办他项权证（即银行没拿到抵押证），开发商全程担责。只要你没拿到“房产证+他项权证”，断供就是开发商买单，然后转头找你要钱。
   • 利息看似低，累积很吓人： 本案年利率才3.2%，但38万本金拖2年就多出2万多利息。拖延只会让债务像雪球越滚越大。

最后提醒：
房贷逾期不是“银行和我的事”，开发商永远是“隐形债主”。2025年全国这类官司超10万起，80%都判购房者输。真遇到困难——
✅ 今天就打银行客服电话协商方案（录音保存）；
✅ 别等开发商起诉，主动签还款协议（哪怕每月还500元也行）；
❌ 绝对别学崔某“拒不到庭”，法院缺席判决照样执行你的工资卡！

（注：本文仅针对本案解读，具体问题请咨询当地律师。）