以房抵债协议未履行原债权人仍可向原债务人追索-公安县律师买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1022民初2484号
审理法院：湖北省公安县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

被告公安县某甲公司因业务需要向原告公安县某公司购买水泥，2021年4月30日，原告向被告指定账户打入1500000元的质量保证金，此后原告按照被告的需求向被告供应水泥。2023年12月14日，原、被告及第三人湖北某公司达成《债权划转三方协议》约定：截至2023年10月31日，被告欠付原告水泥货款，被告应收第三人在某项目部分材料款项1500000元；经各方确认，被告将持有第三人此笔债权全额转让至原告，转让后，被告对第三人不再拥有此笔款项的债权；第三人以位于湖北省公安县（预测面积152.14㎡）、7栋-3004（预测面积146.78㎡）、7-3101（预测面积152.14㎡）共三套商品房住宅产权向原告支付此笔债务，转让后，原告拥有该三套商品房住宅的产权，第三人需在90个工作日内无条件配合原告办理房屋产权转移的所有手续（包括不限于房屋解押、网签及备案等全部手续）；如该房屋产权手续未按期办理成功，期间原告产生的所有相关费用，第三人需全额支付至原告，同时原告对被告将保留上述债权及费用的追索权。协议签订后，第三人未能将上述房屋的产权转移手续办理成功。2025年1月13日，原告将被告诉至法院，在诉讼过程中双方达成调解协议：一、被告确认下欠原告货款150万元，该款由被告持有的第三人债权抵偿物三套房屋作为被告偿还原告债务，被告应催促第三人于2025年4月30日前办理该三套房屋的产权登记；二、原告未能取得上述三套房屋的产权，则由被告确认继续向原告偿还货款150万元。此后，截至2025年4月30日，上述三套房屋仍未完成房屋转移手续的办理，原告经多催促无果，遂于2025年7月23日提起本次诉讼。庭审中，三方均认可该1500000元系履约保证金。

法院判决：被告公安县某甲公司于判决生效之日起十日内向原告公安县某公司返还履约保证金1500000元及利息（利息以1500000元为基数，按年利率3.1%，从2025年5月1日计算至实际清偿之日止）；驳回原告的其他诉讼请求。

三、核心观点及处理建议

这个案子说白了就是：签了"用房子抵债"的协议，如果房子过不了户，债主还能找原来的欠钱人要钱！ 很多人以为签了三方协议后，就只能找新房东要钱了，这是大错特错。本案中原告和被告、第三人签了以房抵债协议，但因第三人的房子被公安查封无法过户，法院最终判决原债务人（被告）必须还钱。

如果你遇到类似情况，请记住这5点关键建议：

1. 协议必须写清"兜底条款"
   签三方抵债协议时，一定要白纸黑字写明："如果房子办不了过户，我保留找原欠钱人要钱的权利"。就像本案协议里写的"原告对被告将保留上述债权及费用的追索权"。很多人吃亏就吃在协议里没写清楚，以为签了字就和原欠钱人没关系了，结果新房东跑路或房子出问题，钱就彻底打水漂。

2. 别被"不可抗力"说法忽悠
   本案中第三人说"房子被公安查封是不可抗力，我没法过户"，但法院没采纳。为什么？因为三方协议已经提前约定好这种情况怎么办。记住：只要协议里写了"即使遇到意外情况也要还钱"，就不能用"天灾人祸"当借口。下次遇到对方用"法院查封""政策变化"当理由，直接翻出协议怼回去！

3. 调解协议要设"最后期限"
   本案原告第一次起诉时很聪明，和被告在调解协议里写明"2025年4月30日前必须办完过户"。结果到期没办成，立刻在7月起诉。建议大家：调解时一定要约定明确截止日，并写明"超期不办就自动恢复原债务"，避免被对方无限期拖着。

4. 保证金和货款要分清
   本案150万元最初是"质量保证金"，后来变成了欠款。很多老板搞混钱的性质，打官司时说不清。提醒大家：每笔打款都要备注用途（比如"水泥货款""质量保证金"），保留聊天记录和转账凭证，否则像本案中被告一开始还狡辩"这是保证金不是货款"，差点让原告吃亏。

5. 房子没过户前别撤回起诉
   本案原告第一次起诉后，因为签了调解协议就撤诉了。但如果你是债权人，建议等到房子真过户到你名下再撤诉！现实中常见套路：对方用"正在办手续"拖时间，等你撤诉后直接不认账。最稳妥的做法是——房子产权证拿到手再签字撤诉，千万别信口头承诺。

最后提醒： 以房抵债看着简单，其实陷阱很多。房子可能被查封、可能有抵押、可能根本办不了证。作为债主，千万别以为签了三方协议就万事大吉。一定要像本案原告这样，在协议里给自己留条"后路"，否则房子拿不到，原欠钱人又躲了，你的血汗钱就真打水漂了！遇到类似纠纷别慌，先翻出协议看有没有"保留追索权"的条款，没有的话也别放弃，专业律师还能帮你找其他突破口。