购房人已付全款并实际入住的房屋即使被银行抵押，仍可获得产权-十堰律师合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂0303民初3963号
审理法院：湖北省十堰市张湾区人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年10月22日，王某与十堰某乙有限公司签订了《博雅园认购协议书》，约定王某购买某乙公司开发的位于十堰市张湾区田沟巷"博雅园"二期一组团"论语"1801号房屋（建筑面积为85.71平方米，单价5100元，总价款为437121元）。王某于2015年10月22日支付定金51746元，并于2015年11月27日向某乙公司支付购房款100000元。双方约定剩余的房款办理贷款。2016年4月11日，王某签署房屋入住手续办理联系单、验房情况书，并与某丙公司签订《房屋交接书》。

兴业银行与某丁公司、刘某、张某、胡某甲、牛某、胡某乙、廖某、某乙公司金融借款合同纠纷一案，十堰市茅箭区人民法院于2018年11月14日作出的（2018）鄂0302民初160号民事调解书已发生法律效力，兴业银行于2019年2月20日向十堰市茅箭区人民法院申请执行。王某知晓涉案的房屋被查封后，向十堰市中级人民法院提出执行异议，十堰市中级人民法院做出了（2020）鄂03执异36号执行裁定书，驳回了王某的异议；王某依法提起执行异议之诉，湖北省十堰市中级人民法院（2020）鄂03民初95号民事判决书，确认王某对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。2020年9月27日王某通过中院缴纳剩余房款300000元。兴业银行不服一审判决提出上诉，湖北省高级人民法院做出了(2021)鄂民终183号民事判决，驳回上诉，维持原判。

法院最终判决：十堰某乙有限公司自判决生效之日起三十日内协助王某办理涉案房屋不动产登记。但法院驳回了王某要求确认某乙公司与某甲公司签订的《商品房买卖合同》无效、要求注销兴业某十堰分行预告抵押登记等其他诉讼请求。

三、遇到类似纠纷该如何处理

这个案例特别值得关注，因为它解决了很多购房者担心的一个问题：房子我已经买了、钱也基本付了、人也住进去了，结果开发商又拿房子去抵押贷款，银行要查封我的房子，我该怎么办？

简单来说，这个案子告诉我们：只要你确实买了房、付了大部分钱、实际住进去了，并且通过法律程序确认了你的权利，最终你还是能拿到房子的。

具体来说，有这么几点经验要记住：

1. 保留好所有付款证据：王某能胜诉的关键是他有定金和10万元购房款的支付凭证。所以，无论你是交定金、首付还是其他款项，一定要保留好收据、转账记录等证据，最好是公司盖章的正式票据。

2. 及时办理入住手续：王某在2016年就办理了房屋交接并实际入住，这个"实际占有"非常重要。如果你买了期房，一旦可以交房，一定要及时办理入住手续，留下验房单、物业合同等证据。

3. 面对查封要积极维权：当发现房子被银行查封时，不要慌，要像王某一样及时向法院提出执行异议。如果异议被驳回，一定要在规定时间内提起执行异议之诉（通常15天内）。王某就是通过这个程序，先在十堰中院胜诉，又在湖北高院维持原判，最终确认了他对房子的权利。

4. 尽快付清剩余房款：在执行异议之诉过程中，王某通过法院缴纳了剩余30万元房款。这一点很重要！法院通常会要求你付清剩余房款才能保护你的权益。如果你因为贷款问题没能付清，要尽快想办法解决。

5. 不要期待法院帮你解决所有问题：这个案子中，王某还要求法院确认开发商之间的合同无效、要求银行注销抵押登记，但法院没支持。因为：

   • 开发商之间的合同是否有效，属于另一个法律问题，需要另案起诉
   • 抵押登记是否注销，要由房管部门决定，不是法院直接处理的范围

所以，遇到类似情况，你主要应该做的是：通过执行异议之诉确认你对房子的权利，然后要求开发商配合办理产权登记。至于银行抵押的问题，通常在你付清全款后，开发商应该用这笔钱去解押，如果开发商不配合，可能需要另案起诉开发商。

最后提醒大家：买房是大事，一定要注意"五证"是否齐全（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》）。如果开发商五证不全，即使你住了进去，也可能面临很大风险。一旦发现开发商有异常（比如突然停工、老板跑路等），要立即咨询专业律师，不要等到房子被查封才行动。

记住，法律保护的是诚信交易的购房者，但前提是你必须积极行使自己的权利，而不是坐等问题解决。