没签购房合同但已付房款，开发商必须返还-商丘商品房预售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)豫1402民初16711号
审理法院：河南省商丘市梁园区人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
2020年至2021年期间，刘某陆续向商丘某公司转账支付230992元用于购买绿地城某区某房屋。商丘某公司于2021年3月5日向刘某开具首付款224845元收据和维修基金6147元收据各一张。后因双方一直未能签订商品房买卖合同，刘某向商丘某公司申请退房并办理退房手续，但商丘某公司至今未向刘某退还房款及相关费用。
法院判决结果：
商丘某公司需在判决生效后10日内返还刘某首付款224845元、维修基金6147元及利息（以230992元为基数，从起诉之日起按一年期贷款市场报价利率计算至还清为止）。
三、遇到类似情况该怎么办？
这个案例告诉我们什么？
很多人以为"没签正式购房合同就不能要回钱"，这是大错特错！本案中刘某虽然没和开发商签合同，但法院依然判决开发商必须退钱。关键点在于：你已经真金白银付了钱，开发商却没能履行基本义务——要么签合同卖房，要么退钱。
现实中最常见的3种"坑"
- "先交钱再签合同"陷阱：销售说"先把首付款交了，合同后面补"，结果一拖再拖
- "贷款办不下来不退钱"套路：因开发商土地抵押等问题导致无法贷款，却拒绝退款
- "维修基金不退"谎言：收了维修基金却说"这是交给政府的，退不了"
遇到这种情况，4步教你安全退钱
第一步：收集"铁证"
- 付款凭证（银行转账记录、POS单）
- 收据/发票（哪怕写的是"定金""诚意金"）
- 微信聊天记录（"销售承诺能签合同"的对话）
本案胜诉关键：刘某有2021年3月5日的正式收据
第二步：正式提出退房
- 不要只是口头说，要写《退房申请书》
- 通过邮政EMS寄给开发商（在快递单写明"退房申请"）
- 保留快递签收记录（这是证明你主动要求退房的关键）
本案亮点：刘某提前做了这一步，否则可能败诉
第三步：计算能退多少钱
- 本金：所有已付款项（房款+维修基金+其他费用）
- 利息：从起诉日开始算（本案按LPR利率，现在约3.45%）
- 注意：法院一般不支持从付款日开始计算利息，除非合同有约定
第四步：及时起诉
- 退房申请发出后30天没答复？马上起诉！
- 诉讼请求要写清楚："返还XX元+利息（从起诉日起算）"
- 维修基金也必须退！本案中6147元维修基金全额获支持
律师特别提醒
- 不要被"签了认购书就不能退"吓住：认购书≠正式合同，没网签备案就随时能退
- 警惕"分期退款"套路：开发商常说"下个月退"，结果一拖好几年，必须要求一次性退还
- 维修基金必退：开发商收的维修基金必须专户存储，没交房就收走是违法的
记住这个时间节点：从你正式提出退房到起诉，最好不超过3个月。拖得越久，开发商越可能"跑路"，本案中刘某从申请退房到起诉只用了很短时间，是胜诉的重要原因。
最后提醒：买房前坚持"不签合同不付款"原则。如果销售说"先付钱再签合同"，请直接转身离开——正规开发商绝不会这样操作！遇到纠纷别怕，像本案刘某一样保存好证据，法律永远站在讲道理的人这边。