房屋被他人长期占用怎么办？产权人有权要求返还但主张租金需证据-沁阳律师返还原物纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：
返还原物纠纷
案号：
(2025)豫0882民初2150号
审理法院：
河南省沁阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

原被告诉争的案涉房屋位于沁阳市某村，临沁伏路，坐北朝南，包括临街门面房4间、过道1间、二层主楼1栋、东侧厨房和杂物间各1个。某公司系诉争房屋的登记权利人，其持有案涉房屋的不动产权证书，具体情况为：2020年1月17日颁发的豫（2020）沁阳市不动产权第2号不动产权证，土地使用权面积为525.21平方米，包括临街门面房、过道、厨房和杂物间；2020年1月17日颁发的豫（2020）沁阳市不动产权第3号不动产权证，房屋为4间临街门面房和1间过道，房屋建筑面积为120.46平方米；2020年1月17日颁发的豫（2020）沁阳市不动产权第*4号不动产权证，房屋为厨房，面积为35.14平方米；1988年11月6日颁发的沁字第0*6号房屋所有权证，房屋为杂物间，面积为23.64平方米；2002年3月份颁发的沁房权证字第6号房屋所有权证，房屋为二层主楼，面积为231.06平方米。

2004年9月1日，范某的父亲范某安及其家人搬到案涉房屋中居住，范某的爷爷、奶奶、母亲均在案涉房屋中居住至去世，范某安生前许可其亲属范某红使用两间门面房经营理发店至今。2024年9月份，范某安因患脑梗身体出现问题住院治疗，出院后仍居住于案涉房屋，其女儿范某苹、儿子范某轮流在案涉房屋中照顾范某安。2025年4月8日，某公司向范某安及范某送达了《关于收回原葛村电管站房屋的告知书》，要求七日内腾退房屋未果。2025年7月4日，范某安去世。范某安的继承人为其三名子女，即范某平、范某和女儿范某苹，诉讼中，范某苹书面表示放弃继承范某安的遗产。目前，案涉房屋中西侧两间门面房仍由范某红经营理发店，其余房屋由范某占有使用，房屋内存放有范某安和范某的物品，范某平未占有使用案涉房屋。

法院最终判决：范某应在判决生效后十日内搬离并返还某公司所有的位于沁阳市某村房屋；驳回某公司要求支付20万元房屋占有使用费的诉讼请求。案件受理费4300元，由某公司承担4250元，由范某承担50元。

三、案例核心观点及处理建议

这个案子虽然看似简单，但对普通老百姓却很有参考价值。很多朋友可能遇到过类似情况：自己的房子被别人住了好多年，想收回却不知如何下手，或者住了别人房子却担心被赶走。我用大白话给大家讲清楚这个案子告诉我们的关键点：

核心一：房产证上是谁的名字，房子就是谁的，有权要回来

法院认定，某公司是房屋的登记权利人，持有合法的不动产权证，这就是最有力的证据。范某辩称他父亲曾付5万元"购买"了房子，但拿不出合同、收据等证据，所以法院不认可。就像你买手机要有发票一样，买房卖房也必须有书面证据，光靠嘴说不行。

给产权人的建议：如果你发现有人占用你的房子，首先确认你有房产证。没有房产证的，要先去办理登记。有了"红本本"，你就是法律认可的主人，可以理直气壮要回房子。

核心二：住了20年也不等于房子就是你的

范某安从2004年就开始住，住了20多年，但法院依然判决必须搬走。法律上有个概念叫"诉讼时效"，但对物权保护（要回自己的房子）不适用诉讼时效。简单说：房子是你的，不管别人住了多久，你随时可以要回来。

给占有人的提醒：不要以为"住得久就是我的"，这是大错特错！如果你不是房主却长期占用他人房屋，随时可能被起诉要求搬走。如果确实想获得房屋，必须通过合法买卖、赠与等途径，并办理过户登记。

核心三：要租金？得拿出证据来！

某公司主张20万元房屋使用费，但法院没支持，为什么？因为没有证据证明范某安是"租"的房子。如果是租的，应该有租赁合同、交租金的记录等。法院认为这可能是单位安排的福利分房，所以不能算"占用"。

给产权人的关键建议：如果你想主张房屋使用费（租金），必须收集以下证据：

1. 你们之间没有租赁关系的证明（比如从未签过合同）
2. 你曾要求对方支付租金的记录
3. 同地段同类房屋的租金标准（可找中介出具证明）
4. 对方实际占用房屋的证据（照片、视频等）

核心四：老人去世，子女继续占用也得搬

范某安去世后，儿子范某继续住在房子里，法院判决范某必须搬走。因为继承人如果继承了遗产（包括占用房屋的事实），就要承担相应的法律责任。

给继承人的提醒：父母去世后，不要以为"顺理成章"可以继续占用他人房屋。如果房子不是你父母的合法财产，你继续住就是侵权，可能被起诉。

遇到类似纠纷怎么办？律师给您的实操建议：

1. 作为产权人想收回房屋：

   • 第一步：确认产权归属，找到房产证
   • 第二步：书面通知占有人搬离（保留送达证据，如邮寄回执、现场录像）
   • 第三步：如拒不搬离，及时起诉，不要拖太久
   • 第四步：如果想主张租金，提前收集市场租金证据

2. 作为占有人被要求搬离：

   • 如果确实有购买房屋的证据（合同、付款凭证），赶紧整理提交法院
   • 如果是单位分配的住房，找原单位出具证明
   • 如果是亲情借用，尽量与产权人协商解决
   • 切勿强占，否则可能面临强制执行

3. 特别注意：房屋如果是危房（如本案中提到"承重墙有倾斜"），产权人有权以安全为由要求立即搬离，这种情况下法院通常会快速处理。

最后提醒大家：房产是老百姓最重要的财产之一，无论是买房、卖房还是借住他人房屋，一定要留好书面证据。口头约定在法律上很难被认可，不要等到打官司时才后悔没留证据。遇到纠纷不要私下争执，及时咨询专业律师，用法律武器保护自己的合法权益。