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名为房屋买卖实为借贷的合同纠纷法院按实际借贷关系处理-沅江律师民间借贷案例解读

征和律师 发布于 阅读：1 沅江律师

一、案例检索信息

案由：民间借贷纠纷
案号：(2025)湘0981民初3083号
审理法院：湖南省沅江市人民法院

二、案件事实及判决结果

2024年1月24日，刘某与曹某签订《合同》，约定双方就施工地点为湖南省益阳市沅江市阳罗洲镇的某建设项目1共同投资经营，投资期限为2024年1月22日至2024年7月21日。刘某投资出资不超过人民币420000元（含刘某丈夫唐某乙于2023年4月微信向曹某转账的20000元）。曹某承诺给刘某固定投资分红200000元，同时在合同期限内归还原告支付的所有本金。若曹某未在合同约定最后还款期限内归还本金及分红620000元，则曹某将建设完工验收的某建设项目1中一楼6间门面其中靠近学校大门口的两间门面无条件转让给刘某。无论因何种原因导致项目无法建设完成，曹某需支付刘某已支付本金及固定投资分红620000元（归还本金以刘某实际支付金额为准，固定分红为200000元）。协议签订当天，曹某向刘某出具借条一张，表示今借到刘某现金400000元，并备注此款总计以刘某微信支付和银行转账为依准。2024年1月24日至2025年4月10日期间，刘某以自有资金陆续向曹某支付11笔款项共计400000元，曹某均就每笔款项签字确认；另有刘某丈夫唐某乙曾向曹某以微信支付的方式出借20000元，刘某就该合同约定共计向曹某交付420000元。

2025年1月25日，刘某与曹某签订《门面买卖（购销）合同》，约定曹某自愿将位于湖南省沅江市某城北路中心小学旁新建用地（湘（2022）沅江市不动产权第XX号）一楼门面中最靠近学校大门口（由东至西）的第二间和第三间出售给刘某；经双方协定，曹某及亲属通过微信支付人民币420000元，人民币现金支付200000元，共计支付人民币620000元给曹某，用于购买本合同第一条两间门面款；2025年4月20日前曹某无法交付刘某门面，此买卖合同亦是借条，具备借条相关法律效力，双方认可，则自2024年1月24日起，曹某按照620000元，以国家法律认可的最高限额支付刘某每月利息至曹某交付门面且过户手续办妥无任何纠纷。当日，曹某向刘某出具借条一张，表示已收到刘某借款人民币20000元，最晚还款时间为2025年4月20日。双方在庭审中均认可该笔借款系刘某丈夫唐某乙2024年以前借给曹某的20000元款项。

另查明，刘某向曹某交付款项的具体金额和时间分别为：2024年1月24日3万元、2024年1月27日3.5万元、2024年1月28日3.7万元、2024年1月29日0.6万元、2024年2月2日5.2万元、2024年2月4日6万元、2024年2月9日2万元、2024年3月15日5.5万元、2024年3月19日2万元、2024年4月9日6万元、2024年4月10日2.5万元；曹某于2024年11月13日向刘某转账支付8万元，刘某于2025年1月22日退还曹某20000元。

判决结果：

  1. 解除刘某与曹某签订的《门面买卖（购销）合同》；
  2. 曹某需在判决生效后十日内支付刘某42万元本金及利息（利息分别从各笔款项出借日起，按年利率13.8%计算，已支付的6万元抵扣利息）；
  3. 驳回刘某其他诉讼请求。

三、核心观点及处理建议

这个案子告诉我们什么？

很多人以为签了"房屋买卖合同"就能拿到房子，但这起案子却证明：名为房屋买卖，实为借钱的合同，法院只会按借钱来处理。刘某和曹某签了两份合同，一份说"投资分红"，一份说"门面买卖"，但法院一眼看穿——这根本就是借钱！刘某出钱，曹某承诺固定收益，这不就是典型的借钱收利息嘛！

曹某承诺给刘某的"20万元分红"，在法律上就是利息；说好的"用门面抵债"，在法律上只是个"担保"，并不是真的卖房。当曹某还不上钱时，刘某想直接拿走门面，法院说不行——因为你俩根本没真买卖，房子的产权也没转给你，你只能要回本金和合法利息。

遇到类似情况该怎么办？

1. 别被"投资""买卖"的名头忽悠了
很多人借钱时，对方说"这叫投资，稳赚不赔"，或者签个"房屋买卖合同"当保障。记住：如果你只出钱、不担风险、固定收钱，这就是借钱！别被花哨的合同名称迷惑，法院只看实质。下次签合同前问自己：我是不是真的参与经营？会不会亏钱？如果是"保本保息"，那就是借贷关系。

2. 保留好每一笔钱的证据
刘某能拿回42万，是因为每笔转账都有记录（微信、银行转账），每笔钱曹某都签字确认。但她主张的另外28万元（20万现金+8万补偿），因为拿不出证据，法院直接不认。所以：

3. 利息别超过"法律红线"
曹某承诺的"20万分红"（相当于47.6%的年利率）太高了，法院只支持13.8%。现在法律规定：民间借贷年利率不能超过合同成立时LPR的4倍（2024年LPR为3.45%，4倍就是13.8%）。超过部分，法院不保护！签合同时看清：

4. "抵押房"不等于"拿到房"
刘某以为签了《门面买卖合同》就能拿房，结果法院说：这合同只是担保，房子没过户就不算你的。用房子担保借钱，正确做法是：

5. 还钱时说清是本金还是利息
曹某还了6万元，但没说还的是本金还是利息，法院默认还的是利息。还钱时务必写明：

最后提醒

借钱是常见事，但签错合同可能钱房两空。记住：法律保护真实交易，不保护"挂羊头卖狗肉"。下次有人让你签"投资协议"或"房屋买卖合同"时，多问一句：这到底是不是借钱？如果对方遮遮掩掩，赶紧打住！真要借钱，不如大大方方签借条，约定合法利息，办正规抵押——省得日后像刘某一样，折腾一场，多要的28万一分没拿到。

遇到纠纷别慌，收集好转账记录、聊天截图、合同原件，直接去法院起诉。记住：法律不帮粗心人，但会帮有准备的人！