超建房屋无法办证购房合同可解除-平江律师合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2025)湘0626民初3649号
审理法院：湖南省平江县人民法院

二、案件事实和判决结果
2021年2月10日，买房人汤某与卖房人李某沟通协商购买李某位于平江县城关镇育才路东路安置区的自建房第六层601室房屋。李某向汤某承诺房屋可以办理房屋产权证，当天，汤某向李某支付定金80000元，李某出具手写收条一张，载明：今收到汤某购房款定金100000元，总房价为483800元，余款333800元在2月17日付清。预留50000元作办证保证金，购房位置为601室。经双方当庭确认，李某当天实际收到定金为80000元。

平江县于2019年3月19日颁发的《建设工程规划许可证》中登记的案涉房屋的建设单位为李某、李某某，建设项目为住宅，建设规模为1163.97平方米，4层。2018年12月3日取得的《城乡建设使用国有土地审批表》中记载的建设用地面积为270平方米。

收条出具后，汤某再未向李某支付款项，双方也未签订房屋买卖合同。汤某于2021年4月23日向李某微信询问"什么时候可以办个人房产证"，李某回复"房子还差收尾，工程没有完工"。汤某于2023年、2024年又多次通过微信询问李某何时能办房产证，李某均未给出明确答复；且汤某提出"如不能办理房产证，那房子也不要了"。

案涉房屋至今未进行竣工验收，李某至今未取得5层至8层的房屋的建设规划许可手续，汤某也未对第6层房屋进行收房或入住，目前李某尚未办理案涉整栋房屋的不动产权证书。

法院判决：解除汤某与李某于2021年2月10日口头达成的"房屋买卖合同"；李某返还汤某购房定金80000元。

三、核心观点和处理建议
关键问题：房子盖得太高，办不了房产证，合同还能作数吗？
本案的核心是：卖房人私自加建楼层（规划批了4层，实际盖了8层），导致房子无法通过验收、办不了房产证，买房人可以要求解除合同并拿回已付的定金。法院没支持"合同无效"，但认为买房人"买有证房子"的目的落空了，所以合同能解除。

遇到类似情况，普通人该怎么做？

1. 买房前先查"五证"，别信口头承诺

   • 重点查《建设工程规划许可证》！去当地自然资源局官网或窗口查，看房屋层数、面积是否和证件一致。本案中李某的证只批了4层，但他盖了8层，6楼就是"黑户"，注定办不了证。
   • 卖房人说"超建能搞定""很快能办证"？别轻信！法律明确规定：超规划的房子不能验收，更不能办证。口头保证没用，必须写进合同才有效。

2. 付款要留"活路"，定金别超20%

   • 定金最多交总价的20%（比如48万房，定金别超9.6万）。本案汤某只付了8万定金（实际总价48万），最后只退这8万；如果付了30万，可能血本无归。
   • 付款时备注"购房定金"，保留转账记录和收条。汤某的收条写"10万"但实际付"8万"，当庭对账才确认，差点被坑。

3. 发现问题马上"留证据"

   • 微信问"什么时候办证"？一定要文字留痕！汤某从2021年到2024年反复追问，聊天记录成了关键证据。
   • 如果卖房人说"等等就能办"，让他书面承诺具体时间；如果推脱，直接发消息："如X月X日前办不了证，我要求退钱"，截图保存。

4. 拖太久可能吃亏，别等孩子都毕业了

   • 本案汤某等了4年才起诉。法院支持退款，但4年间他租房陪读的损失没赔——因为法律要求"及时止损"。发现房子有问题，1年内就要行动，别拖着幻想"说不定能办成"。

5. 别纠结"合同无效"，直接要求"解除合同"

   • 很多人以为"超建=合同无效"，但法院认为：合同本身有效，只是卖房人没能力履约。重点不是争"合同有没有效"，而是证明"我买房就是为了办证，现在办不了，目的落空了"。
   • 诉讼时直接说："我要解除合同，退钱！"（像汤某在庭审中补充的请求），比死磕"合同无效"更容易赢。

最后提醒：

• 小产权房、自建房风险极高！尤其农村进城买房陪读的家长，别为孩子入学急着交钱。
• 遇到纠纷先收集证据（合同、付款记录、聊天记录），再找专业律师分析。本案汤某靠聊天记录和规划证打赢了官司，普通人也能做到。
• 记住：买房不是买砖头，是买"合法产权"。盖得再漂亮，没证就是空中楼阁！

（注：文中人名均按司法文书规范隐去全名，如"李某"替代"李某甲"，"李某某"替代"李某乙"，避免指向具体个人。）