房屋抵账多退少补规则下买方必须补足房款差额-通山县律师合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂1224民初2395号
审理法院：湖北省通山县人民法院
二、案件事实和判决结果
2024年3月10日，甲方谭某、乙方刘某、监证方山城壹号九号楼开发商签订《协议书》，内容为：为了建设好山城壹号九号楼盘，乙方刘某在订合同时，投资了五十万元订合同押金，乙方现在要求退出山城壹号九号楼的开发，甲方同意其退出。本着公平公正的原则，经甲乙双方共同协商，特订如下协议：一、乙方同意将订合同押金五十万元投资给甲方，作为投资回报，甲方同意总房价为壹佰万元的房产给乙方抵五十万元的投资款。二、作为投资回报，甲方同意将山城壹号九号楼三楼一套、九楼一套共计两套房产给乙方。价格以开发商开盘折扣价格为准，在壹佰万元的总房价上多退少补。三、甲方在房产楼层给乙方后，乙方无条件将山城壹号九号楼的承建合同转让给甲方。四、乙方将山城壹号九号楼承建委托给甲方后，九号楼所有开发事项，乙方不得参与，也无权干涉。五、本协议自签订之日起生效，甲乙双方不得以任何理由产生纠纷，如有一方违约，另一方可以追究违约方责任以及产生纠纷所造成的一切经济损失。
2024年4月6日，乙方谭某与甲方通山某丰置业有限公司签订《协议书》，约定甲方应付乙方工程款以抵住宅商品房及门店的方式支付，门店和商品房均按销售价的9.5折计算抵扣乙方工程款。另外，1#的503、603、1603、1703号房价格按照每平方米3530元计算抵扣工程款，9#403至1403、1703号房的价格按照每平方米4080元计算抵扣工程款，9#1302号房按照每平方米3930元计算抵扣工程款，9#303号房按照每平方米4580元计算抵扣工程款，9#301号房按照每平方米4730元计算抵扣工程款。另外每户的单价还要加上20元的天然气开户价格。
2025年2月份，经通山某丰置业有限公司同意，原告将开发商抵给原告的工抵房山城壹号9栋301、903号两套商品房抵账给被告。后被告刘某将其中9栋301号房转售给他人，9栋903号房暂未出售，谭某表示随时可以协助被告办理相关手续。
后因谭某与刘某之间还有另外的借款纠纷以及合同纠纷，二人进行结算对账，但双方未能达成一致意见，故原告提起本案诉讼。
2025年7月4日，通山某丰置业有限公司出具证明一份，载明“兹证明山城壹号9-301号房，面积134.46㎡，售楼部上墙销售价格为单价：5120元/平方米，总房款为：688435元。抵给9栋谭某项目经理工程款是开盘折扣价，单价为：4750元/平方米，总房款为：638685元。山城壹号9-903号房，面积134.46㎡，售楼部上墙销售价格单价为：4480元/平方米，总房款为：602381元。抵给9栋谭某项目经理工程款是开盘折扣价，403至1703均价为：4100元/平方米，总房款为人民币：551286元”。
法院判决：被告刘某在判决生效后三十天内，向原告谭某支付房屋价款189971元及利息（利息从2025年8月25日起算，按年利率3%计算，直到付清为止）。同时，案件受理费2050元由刘某承担。简单说，刘某得补交18万多房款，还得付点利息。
三、核心观点和处理建议：遇到类似纠纷，记住这几点
这个案子的核心就一句话：签了“多退少补”的抵账合同，超出约定金额的部分，你必须老老实实补上，别想用其他理由赖账！ 法院为啥这么判？因为谭某和刘某的协议写得明明白白——两套房按开盘折扣价算，总价118万多，但只抵100万投资款，多出的18万多得补。刘某说“我还欠你钢材款和借款呢，不用补了”，但法院没认：这些是另外的事，得单独处理，不能混在一起抵扣。更关键的是，房子交给你了，你卖不卖、赚不赚，都跟原房东无关，该补的钱一分不能少。
如果你遇到类似纠纷（比如工抵房、债务抵账），千万别犯刘某的错误，照着这样做：
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签合同前，把“价格怎么算”写死！
像本案中“价格以开发商开盘折扣价格为准”这种话，必须附上具体证明（比如开发商盖章的定价单）。别光口头说“按市场价”，否则一打官司，你说4000一平，他说5000一平，法院只能认白纸黑字的证据。建议：签合同时，直接把开发商的定价文件作为附件，双方签字确认。 -
交房后，赶紧算账别拖！
房子一交，差价就得马上结清。本案刘某拖了好几个月，结果不但要补本金，还得加3%年利息。记住：法律上，你收到房子那天起，就该主动找对方结算。如果对方不认账，别光打电话催，发个书面通知（微信、短信也行，保留记录），写明“按合同该补XX元，请X天内付清”，这能当证据用。 -
其他债务？单独处理，别乱“抵”！
刘某最吃亏的是拿“借款”“钢材款”当理由不补房款。法院说了：这些是不同类型的债务（借款是借钱，钢材是买卖），必须分开起诉。你想抵扣？行，但得双方同意，或者另打官司确认金额。否则，像本案一样，法院直接说“这案子不处理，你另告去”。
实用建议： 如果和对方还有其他账没清，别指望一笔勾销。先按合同把当前债务结清，再通过协商或新诉讼解决别的事。实在谈不拢，赶紧单独起诉，别等对方赖账。 -
房子没卖出去？不是你不补钱的理由！
刘某辩称“903号房还没卖掉，卖房亏了”，但法院根本不理——房子交给你那天起，就是你的财产，怎么处置（自住、出租、转卖）都和原房东无关。风险自负！类似情况：别拿“房价跌了”“租不出去”当借口，合同义务不会因此消失。
最后提醒：这类纠纷常见于工程款抵房、债务重组，普通人容易稀里糊涂签协议。记住三字诀——“写清楚、算及时、分清楚”。合同里每个数字、每个时间节点都得抠准；交房后一周内主动对账；不同债务绝不混为一谈。真闹到打官司，你的聊天记录、转账凭证、合同附件就是救命稻草。别等对方起诉才慌，早留证据早安心！