委托经营合同拖欠租金能要回钱但难解约-太康律师合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)豫1627民初2853号
审理法院：河南省太康县人民法院
二、案件事实与判决结果
2019年2月，白某在太康县某乙有限公司购买了红星国贸360商场14套商铺（总价值281万余元），同年11月13日与太康县某甲有限公司签订《委托经营管理协议》。协议约定：
- 白某将14套商铺全权委托该公司经营（包括招租、收租等），托管期10年；
- 前3年租金白某已通过其他方式获得，不向该公司主张；
- 第4-5年（2023年1月起），该公司应按商铺总价9%的90%支付年租金（即每年约25万元），于每年1月30日前支付；
- 若拖欠租金，该公司需赔偿白某的直接经济损失（包括律师费）。
协议签订后，白某于2019年12月30日交房，该公司将商铺出租给他人使用，但仅支付9万元租金后，剩余租金一直拖欠。白某多次通过微信、短信催要无果，遂起诉要求：
①解除合同；②支付拖欠租金40万余元及损失；③返还商铺并支付占用费；④承担律师费1万元等。
法院判决结果：
- 公司向白某支付 2023年1月1日—2025年1月1日拖欠租金365,672.95元；
- 公司支付白某 律师费1万元、公告费200元；
- 驳回解除合同、返还商铺、索赔租金损失等其他请求。
三、核心观点与处理建议：拖欠租金别慌，但解约没那么容易！
核心观点：开发商长期拖欠租金，你能追回真金白银的损失（租金+合理费用），但想“一气之下解约收回房子”很难获法院支持，除非合同写明“欠租X次就自动解约”或你提前发过书面催告。
为什么白某赢了钱却丢了解约？
- 租金和律师费稳赢：
- 合同白纸黑字写了“第4-5年每年付9%租金”，公司欠了2年，法院直接按房价算出欠款（281万×9%×90%×2年=45万，扣掉已付9万，剩36.5万）。
- 关键提示：合同里若明确写“违约方要赔律师费”，你请律师的钱就能让对方出！（白某凭委托合同和发票要回了1万元）
- 解约被拒的致命伤：
- 合同只写“托管10年”，没写“欠租几次就能解约”；
- 白某虽微信催款，但没发过正式《催款函》（法律上要求“书面通知”）；
- 法院认为：“公司还在努力向租户要钱（微信记录显示），直接解约会扰乱商场经营，太伤市场秩序”。
遇到类似纠纷，这样做才靠谱：
✅ 签合同时重点盯这3条：
① 写清“拖欠租金超过X天，我有权解约”（比如“逾期30天未付租，守约方可单方终止合同”）；
② 明确“律师费、公告费由违约方承担”（别嫌啰嗦，这是真能省下的钱）；
③ 约定“租金支付日+宽限期”（如“每年1月30日前付租，超5天按日0.05%付违约金”）。
✅ 拖欠发生后马上行动：
- 留证据：微信催款时别只说“给钱”，要写“根据XX合同第X条，你已逾期X天，请于X日前付清租金，否则我将解除合同”；
- 发函：用邮政EMS寄《租金催收及解约预警函》（留存寄送凭证），这是法院认可的关键一步；
- 别冲动收房：像白某要求“返还商铺”，法院会认为“你擅自收房可能影响商场经营”，反而担责。
❌ 千万别犯的错：
• 只口头催款不保留记录 → 法院说“你没证据证明催过”；
• 合同没写解约条件就起诉解约 → 法院大概率驳回，还白交诉讼费；
• 拖到第六年才要租金 → 第六年租金需“另行协商”，没约定就难要回（本案白某第6年租金请求被驳回）。
最后提醒：开发商欠租是常见套路，优先追钱而非解约！ 本案白某要回37万多比强求解约更实际——毕竟商铺还在对方手里出租，你解约后反而收不到新租金。遇到问题别硬扛，带齐合同和催款记录找律师，把“该要的钱”一步到位要回来，才是真聪明！
（注：本文为普法参考，个案需结合证据分析，不构成法律意见）