疫情导致经营困难可申请减免租金，但需及时沟通协商-郏县律师房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)豫0425民初2666号
审理法院：河南省郏县人民法院
二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2015年4月3日，常某、牛某作为房东与租客赵某签订《店面房出租合同》，约定将郏县某处767平方米的房屋租给赵某经营美容院，租期10年（2015年4月3日至2025年4月3日）。合同规定：第一年租金8万元，之后每年递增8%，每年4月3日付租金；合同期满后如继续租赁，赵某有优先权；合同终止后若不搬离，要按原标准交租金并罚年租金10%。
前五年（2015-2020年）租金赵某已付清。但从2020年起，赵某只付了24万元租金（实际转账19万元），剩余租金未付。赵某辩称：1）2020年至今已超5年，原告起诉过时效；2）2020-2022年因新冠肺炎疫情，美容院多次停业，收入大减，应减免租金；3）周边商铺租金都降了，原告还涨租显失公平。赵某曾发短信给常某请求减免，比如提到"隔壁店疫情后只收9万"，但常某未回复同意。
法院查明：赵某至今还留有16台空调、热水器等物品未搬走，实际占用房屋。合同约定后五年（2020-2025年）租金应为68.9万元，已付24万元，但因疫情影响，法院调整了部分租金标准。
判决结果：
- 赵某30天内腾空房屋，并按17.27万元/年的标准支付2025年4月4日后的占用费；
- 赵某10天内补交租金39.45万元及逾期利息（按LPR计算）；
- 驳回房东其他诉求（如15992元违约金）。
三、简单地论述案例的核心观点
关键提示：疫情不是拒付租金的"免死金牌"，但可申请合理减免
这个案子对租客和房东都很有参考价值。很多当事人以为"疫情来了就能不交租"，或者"对方不交租就能马上赶人"，结果都吃了亏。法院的判决其实划出了三条清晰的红线：
第一，疫情减免租金要"看证据、讲道理"，不能光喊困难
赵某主张减免2020-2022年租金，法院支持了，但只调整了这3年：把本该每年递增8%的租金，改成按疫情前最后一年（10.88万元/年）固定收取。为什么没全免？因为：
- 赵某提交了短信证明自己请求过减免（"隔壁店只收9万"）；
- 美容院属于服务行业，确因防疫停业过；
- 但赵某没提供实际亏损的账本、停业通知等硬证据，所以法院没完全按他的要求减。
给租客的建议：
1️⃣ 遇到疫情等突发情况，第一时间书面联系房东（短信、微信都行），明确说"因XX原因申请减免X月租金"，别只口头抱怨；
2️⃣ 保存好证据：比如政府停业通知、流水账单、同行降租的合同（像本案中赵某提到的隔壁店）；
3️⃣ 别赌气不交租！赵某拖了5年租金，结果连利息都要多付好几万。
第二，诉讼时效要算"最后一期"，不是"每期单独算"
赵某辩称"2020年没交租，现在2025年才告我，超时效了"，但法院没采纳。因为租赁合同是"分期履行的同一笔债务"，就像分期还房贷——最后一期到期（2025年4月3日）才开始算3年诉讼时效。房东2025年6月起诉完全来得及。
给房东的提醒：
⚠️ 别以为租客拖几年租金就"自动失效"！只要合同还在履行中，时效就从租期结束起算。但最好每年跟租客对账，避免像本案中赵某谎称"第六年已付清"（实际转账记录只有19万）。
第三，合同到期不搬走？租金照付还罚钱！
合同期满后，赵某留着空调不搬，法院直接判他按"第十年租金+8%"（17.27万元/年）交占用费。更关键的是：合同里既写了"按原标准交租"，又写"罚年租金10%"，法院认为重复了，所以没支持违约金。
给双方的保命建议：
✅ 合同到期前30天，房东发书面通知："请X月X日前搬走，否则按XX元/天收费"；
✅ 租客退租时，拍视频清点物品，双方签字确认"房屋已腾空"，避免遗留小物件被索要天价占用费。
最后划重点：公平原则不是"谁哭谁有理"。赵某因疫情获减免，但没提供亏损证明，所以只减了3年；常某坚持涨租，但因合同明确也获支持。遇到类似纠纷，别自己硬扛——先看合同条款，再收集疫情/经营困难证据，最后务必书面沟通！否则像赵某这样拖5年，就算有理也得背上逾期利息。
（注：为保护当事人隐私，文中人名已做匿名化处理）