以房抵债后房屋被查封不能再要工程款现金-洛宁县律师建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2025)豫0328民初2230号
审理法院：河南省洛宁县人民法院

二、案件事实和判决结果
2021年9月29日，王某借用第三人河南某公司资质与被告河南某公司签订《协议书》，约定由王某实际施工建设洛宁某园项目（六个单体建筑，总面积约12000㎡），被告以房抵债方式支付工程款。原告耿某是实际出资人和施工人，他垫付了20万元履约保证金、人工费、材料费等，全程参与工程管理，并委托王某代表第三人签署合同。施工期间，双方多次签订补充协议，明确以房屋冲抵工程款：第一次在主体封顶后交付20套房，第二次在竣工后交付剩余房源。2023年4月确认王某分得35套房，2024年6月12日最终协议确认工程总价2750万元，扣除未施工部分和代付工资后，被告欠付2601.2万元，约定用35套房屋冲抵（后因退房等调整为27套）。协议还约定：房屋交付后，工程款全部结清。2024年6月13日，耿某在被告处领取了27套房屋钥匙。但后来这些房屋因手续不全无法办证，还被法院查封，导致耿某拿不到房产。耿某起诉要求被告直接支付2601.2万元工程款及利息，理由是房屋无法过户，抵债目的没实现。

法院判决：驳回原告耿某的全部诉讼请求，案件受理费和保全费由耿某自己承担。

三、核心观点与实用提示：遇到类似纠纷怎么办？
这个案子的核心就一句话：你签了“以房抵债”协议，房子也交到你手上了，就算后来房子被查封办不了证，也不能再回头要工程款现金！

为啥会这样？法院是这么看的：

1. 合同虽然无效，但“以房抵债”条款有效：
   因为耿某没资质，借用公司名义施工，整个施工合同在法律上是“无效”的（就像借别人营业执照做生意，不合法）。但双方约定的“用房子抵工程款”这部分内容是有效的——相当于你们私下说好“干活不给钱，给房子”，这个约定管用。

2. 你是实际施工人，但权利已经用完了：
   法院认可耿某是真金白银干活的人（提供了转账记录、采购单据、证人证言等），有权直接要工程款。但是！ 关键在于2024年6月的协议里白纸黑字写明：房子交给你，工程款就两清。耿某当天领了27套房钥匙，等于协议已履行完毕。就像你去超市买菜，菜拿到手了，再跑回来说“菜烂了退钱”，超市肯定不认——房子交出去那一刻，工程款债权就“消灭”了，查封是后续问题，不能推翻之前的交易。

给您的血泪教训和实操建议：

• 签“以房抵债”协议前，必须查清房子能不能过户！
  很多包工头为省事，觉得“有房就行”，结果房子土地证不全、被抵押甚至查封（像本案）。务必做到：
  → 让开发商提供房产证、土地证复印件，自己去当地不动产登记中心查查封/抵押状态（5分钟就能查清，别怕麻烦）；
  → 协议里加一句：“若房屋无法过户，改为现金支付”，并明确违约金。

• 房子交到手后，赶紧办过户！别拖！
  本案耿某2024年6月拿钥匙，11月才判，期间完全可去办证。记住：
  → 拿到钥匙不算完，必须完成过户登记（房产证到手才算真拿到）；
  → 如果开发商拖着不配合，立刻发律师函催告，超15天没动静就起诉，别等到房子被查封才行动。

• 证据要像存钱一样攒好：
  耿某能赢“实际施工人”身份，全靠留了微信记录、付款凭证、证人证言。您干活时务必：
  → 所有垫资转账备注“工程款”；
  → 材料采购留发票，写自己名字；
  → 每次开会拍记录，让对方签字。

最后提醒：建设工程纠纷最怕“拖”。一旦发现抵债房子有问题（比如迟迟不办证、被贴封条），30天内必须行动——先发函要求换房或付现金，再不行马上起诉。等房子彻底“凉了”才伸手要钱，法院大概率会说：“当初自愿拿房，现在反悔？不行！” 别让辛苦钱打水漂！