工抵房买受人只需按协商价格付款无需补足差额-开封律师委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：委托合同纠纷
案号：(2025)豫02民终4402号
审理法院：河南省开封市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年5月20日，北京某丙有限公司（承包人）与太原某丁有限公司（发包人）签订《丰沃·悦湖城项目西区室外零星涂装工程施工合同》，2019年6月24日，北京某丙有限公司（承包人）与太原某丁有限公司（发包人）签订《丰沃·悦湖城项目西区地库地坪漆合同》，2020年5月27日，北京某丙有限公司（承包人）与太原某丁有限公司（发包人）签订《丰沃·悦湖城项目S8#楼地库坡道面层施工合同》，2020年6月29日，北京某丙有限公司（承包人）与太原某丁有限公司（发包人）签订《丰沃·悦湖城项目西区地库标识标牌合同》。2021年1月8日，北京某丙有限公司与太原某丁有限公司签订了《抵账协议》一份，约定双方签订的四份工程合同，太原某丁有限公司以自己开发的丰沃悦城湖项目10-1-1402号房屋折价1,452,000元，抵顶工程款1,452,000元，北京某丙有限公司并指定购房人为孙某。2021年1月7日北京某丙有限公司向太原某丁有限公司出具四张收据，总金额1,452,000元。2021年1月11日，北京某丙有限公司出具授权委托书一份，委托王某代表北京某丙有限公司进行丰沃悦城湖小区10-1-1402号房屋的出售及收款事宜。2021年1月12日，太原某丁有限公司作为出卖人，孙某作为买受人，双方签订丰沃悦城湖小区10-1-1402号房屋买卖合同一份，约定房价总额1,452,000元，太原某丁有限公司向孙某出具1,452,000元收据一份，收据上注明"抵顶瑜浩工程款"。后太原市晋源区人民法院作出（2021）晋0110民初1963号民事判决书、太原市中级人民法院作出（2021）晋01民终8402号民事判决书，均确认了以上述房屋折抵工程款的事实。后北京某丙有限公司向王某索要上述房款未果。

一审法院另查明，在案涉的四个施工合同中，北京某丙有限公司与王某存在部分合作。一审庭审过程中，王某及孙某认可案涉房屋以1,200,000元的价格买卖，该1,200,000元孙某已经向王某履行完毕。

判决结果：二审法院撤销了一审判决中要求孙某支付252,000元的部分，维持了要求王某支付1,200,000元的判决，最终驳回了北京某丙有限公司要求孙某补交差额的诉讼请求。

三、核心观点与处理建议

这个案子说白了就是个"工抵房"买卖纠纷。开发商太原某丁有限公司欠北京某丙有限公司工程款，就用一套房子抵了145.2万元的债。北京某丙公司委托王某卖这套房子，王某却以120万元卖给了孙某，收了钱没给北京某丙公司。北京某丙公司就告王某，还让孙某补交25.2万元差价。

一审法院判孙某要补这25.2万元，但二审法院推翻了这个判决，认为孙某不用补！为什么呢？

关键点一：工抵房交易要分清"抵顶价"和"实际成交价"
开发商和施工方约定的145.2万元是工程款抵顶价格，不等于房子的实际卖价。在建筑行业，开发商为了少付现金，往往会把房子估高点抵给施工方；施工方为了快速回款，又会低于抵顶价卖出去。这145.2万元只是开发商和施工方之间的账目，不是强制要求买家必须按这个价格买。

关键点二：买方看到授权书就该放心交易
王某拿着北京某丙公司盖章的授权书，明确写着可以"代表公司处理房屋出售及收款事宜"，孙某看到这个才和王某谈价格。二审法院认为，既然授权书没写死价格必须是145.2万元，王某就有权谈价格。孙某作为普通买家，看到正规授权书，按谈好的120万元付款，已经尽到了注意义务，是"善意买家"。

关键点三：145.2万元的购房合同只是走个形式
孙某和开发商签的145.2万元购房合同，实际上是为了配合开发商走财务手续，完成工程款抵账流程。开发商自己都出证明说这价格不是真实交易价格。真正有效的价格是孙某和王某谈好的120万元。

遇到类似纠纷怎么办？

1. 作为买房人：

   • 买工抵房一定要看清楚"授权委托书"，确认卖方是否有权卖房、是否有权定价
   • 要求查看原始的"抵账协议"，了解房子是怎么来的
   • 签合同时明确写清实际成交价格，保留所有付款凭证
   • 如果开发商让你签高价合同配合走账，一定要保留证据证明这是形式合同

2. 作为委托方（比如施工公司）：

   • 授权别人卖房时，授权书要写清楚底线价格
   • 定期监督受托人的销售情况，发现低价卖房及时制止
   • 收到房款要及时入账，别等到钱被挪用才着急

3. 作为受托人（比如王某）：

   • 不要擅自降价卖房，真要降价必须提前获得书面同意
   • 收到房款马上转给委托方，别自己保管
   • 保留和买房人沟通的所有记录

记住：工抵房交易中，买卖双方谈好的实际价格才是有效的，抵顶工程款的价格只约束开发商和施工方。只要买房人看到正规授权、按谈好价格付款、保留好凭证，就不需要为施工方和开发商之间的账目买单。但同时也要警惕，如果授权书明显有问题，或者价格低得离谱，可能就有风险，最好先咨询专业律师。