开发商无预售许可证卖房，买家有权解约获双倍定金返还-砀山县律师商品房销售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)皖1321民初6249号
审理法院：安徽省砀山县人民法院
二、案件事实
宿州某公司是依法成立的有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营，综合商贸物流园开发、建设、销售及运营，房屋建筑工程施工等。2022年9月19日，王某（认购方、乙方）与宿州某公司（开发商、甲方）签订7份《认购协议书》，约定：王某认购位于砀山县某地的12栋116号、117号、118号、135号、136号、137号、138号商铺；付款方式为按揭；乙方必须按照本认购书的约定，在甲方通知的时间交清相应的购房款项，并与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，否则不享受任何的折扣优惠；认购方须在签订本《认购协议书》时支付定金20000元整，作为甲乙双方订立正式《商品房买卖合同》的担保；甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》后，认购定金转为房价款；认购方须于签订本《认购协议书》后7日内，与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，并按本《认购协议书》中约定的付款方式支付相应款项，逾期本认购协议书则自动失效，双方权利义务即时终止，开发商有权将该物业另行处理，且定金不予退还；认购方同意在成立业主委员会之前，物业均由开发商指定的物业管理公司统一管理，且认购方同意在开发商指定的日期签订由开发商指定的物业管理公司拟定的《前期物业管理服务协议》；双方还约定了其他内容。
2022年9月18日，王某向宿州某公司支付定金20000元。2022年9月19日，宿州某公司出具收据7份，载明：今收到王某交来12#116定金3000元、12#117定金3000元、12#118定金2000元、12#135定金3000元、12#136定金3000元、12#137定金3000元、12#138定金3000元。
2022年9月20日，王某向宿州某公司支付购房订金50000元。2022年9月22日，宿州某公司出具收据7份，载明：今收到王某交来12#116首期款7000元、12#117首期款7000元、12#118首期款8000元、12#135首期款7000元、12#136首期款7000元、12#137首期款7000元、12#138首期款7000元。
王某通过微信转账方式分别于2022年9月30日、10月14日、10月18日、10月19日、10月31日向范某（案涉认购协议书中宿州某公司的置业顾问）支付购房款30000元、订金5000元、订金10000元、订金25000元、订金15000元，共计75000元。
另查明，因案涉商铺暂不具备预售条件，宿州某公司与王某至今尚未签订《商品房买卖合同》。
以上事实，有庭审笔录，王某提交的身份证复印件、7份《认购协议书》复印件、收据复印件、付款记录复印件，宿州某公司提交的信息确认书复印件等在卷佐证。
法院最终判决：解除王某与宿州某公司签订的7份《认购协议书》；宿州某公司返还王某165000元（包括125000元购房款和双倍定金40000元）；王某需返还7套商铺；驳回王某关于物业费和装修费的赔偿请求。
三、核心观点与实用提示：遇到类似买房纠纷怎么办？
这个案子的核心就一句话：如果开发商卖房时没有预售许可证，导致你签不了正式合同，你有权解约并拿回双倍定金；但千万别擅自收房装修，否则物业费、装修费这些损失自己扛！
为什么这么说？法院查清楚了：王某付了14.5万元（2万定金+12.5万房款），但开发商宿州某公司压根没办下商铺的预售证，双方签的《认购协议书》白纸黑字写明“要签正式合同”，结果拖了两年都办不成。这就好比你去买车，4S店收了定金却说“车还没生产出来”，你当然能退钱——法院就按这个道理判了：协议解除，开发商退钱+双倍定金（定金2万变4万）。但王某自己偷偷搬进商铺装修，还交了3.6万物业费，法院说这不算开发商的责任，因为协议里没允许他提前占房，他自己乱来，损失只能自己认。
如果你也遇到类似情况，记住这5点，能少踩大坑：
- 买房前先查“身份证”：开发商有没有预售许可证？别信销售员嘴上说“快办好了”。直接去当地房管局官网查（搜“城市名+住建局”），或让开发商现场出示证书。没证就卖房？90%是雷区！
- 签认购书别急着付钱：重点看两条：
- “定金”写清楚了吗？（别写成“订金”，后者不退双倍！）
- “违约责任”对等吗？（像本案只写了买家逾期不签合同要赔钱，但没写开发商没证要怎么办——这种坑协议别签！）
- 发现开发商没证？赶紧行动：
- 立刻发书面通知（微信、短信都行）：“因你方无预售证，我要求解除协议，7日内退钱”。
- 别收房！别装修！哪怕开发商说“钥匙先拿着”。本案王某就是因为偷偷占房装修，13万装修费打水漂。
- 证据随时留一手：
- 每次转账备注“购房款”，保留收据、聊天记录；
- 如果钱转给个人（比如本案转给置业顾问范某），马上补个说明：“此款为XX项目购房款，由公司承担”。
- 别硬扛，早找律师：
小纠纷可能协商解决，但像本案涉及多套商铺，定金超20%（法律上限是总价20%），或开发商拖着不退钱，专业律师能帮你快速起诉。砀山这个案子，王某赢了双倍定金，就因为证据全；但装修费没赔，就栽在“擅自行动”上。
最后提醒：买房是大事，别被“内部认购”“限时优惠”忽悠。记住——有证才安全，占房必吃亏。遇到问题别慌，按步骤留证、发函、咨询，你的权益法律一定撑腰！（本文仅分析公开案例，具体问题请咨询当地专业律师）