农村集体土地私下买卖合同无效买家可要求返还转让款-凤台县律师确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2025)皖0421民初6719号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实及判决结果
2012年2月14日，童某从邵某处购买位于凤台县古店乡康庄路段路北的地块用于建房，双方签订了《转让协议》，内容为：“…连续转让，现有邵某买李某宅基两间转让给童某，长宽按原合同办事，转让费壹拾贰万玖仟元（129000元），经双方签字后生效，不得反悔。转让方签字，童某（邵某父亲签字），接收方签字，童某，经手人签字，童某、李某、童某、童某、李某，2012年2月14号…”。

另查明，案涉地块最初由康某于2008年8月31日转让给赵某，赵某于2010年4月3日转让给李某，李某于2011年6月9日转让给邵某。童某于2013年2月18日转给王某。童某系邵某父亲，李某系邵某岳父。该地块多次买卖，李某均作为中间人参与。

再查明，（2025）皖04民终1228号民事判决书认定童某与王某之间的协议无效。

法院判决：

1. 确认邵某与童某于2012年2月14日签订的《转让协议》无效；
2. 邵某返还童某土地出让款129000元。

三、核心观点与处理建议
为什么合同被判无效？关键原因很简单：农村土地不能随便买卖！
本案中，童某花了12.9万元向邵某买了一块农村地块，以为能建房，结果发现根本不能用。法院一查就发现问题：

• 土地性质特殊：这块地是凤台县古店乡新河村的集体土地（可能是宅基地或承包地）。根据国家规定，农村宅基地只能给本村人用，承包地也不能随便卖给外人。邵某不是新河村村民，童某也不是，两人都是“外人”，私下签的买卖合同直接违法。
• 程序缺失：买卖集体土地必须经过村集体开会同意（比如三分之二村民代表点头），还得报乡镇政府批准。但两人偷偷交易，啥手续都没有，合同自然无效。
• 签字也有坑：邵某本人没在协议上签字，是他父亲代签的。但法院认为，父亲签字+老丈人当中间人，童某有理由相信能代表邵某（这叫“表见代理”），所以邵某不能耍赖说“我不知情”。

如果你遇到类似纠纷，记住这3点：

1. 别碰农村“小产权地”：
   有人低价卖农村宅基地、承包地给你，说是“内部关系能办证”？千万别信！非本村人买农村土地，99%是无效合同。就算你付了钱、签了协议，最后可能房建不了、钱退不回（像本案王某转卖给童某，也被判无效）。

2. 交易前必须查清“身份”：

   • 买方注意：确认自己是不是该村集体成员（户口在村里）。如果不是，别碰！
   • 卖方注意：如果你是村民，想转让土地，必须走正规流程：先开村民代表大会表决，再报乡镇政府审批。私下收钱签协议，将来可能被要求退钱（像本案邵某白忙一场还得赔钱）。

3. 合同无效后如何维权？

   • 如果你像童某一样付了钱但地不能用，赶紧起诉要求返还钱款（法院会判卖方退钱）。
   • 关键证据要留好：转账记录、协议原件、村里证明等。本案童某赢在有中级法院判决书证明“上家交易也无效”，直接锁死合同违法事实。
   • 别拖时间：土地纠纷越早处理越好。本案从2012年交易到2025年诉讼，中间还牵连王某的官司，耗时耗力。

最后提醒：
农村土地是农民的“命根子”，国家管得严是为了保护村民利益。想在农村建房或投资？老老实实走合法途径——要么落户该村成为集体成员，要么通过正规流转平台租地（非买卖）。私下交易看似便宜，实则风险巨大，钱地两空是常态。遇到问题先咨询当地乡镇土地管理部门，别等打官司才后悔！