拖欠租金超30天出租方可单方解除合同-肥东县律师租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)皖0122民初13137号
审理法院：安徽省肥东县人民法院

二、案件事实与判决结果
案件事实：
2023年5月20日，安徽某公司与合肥某公司签订了一份租赁合同。合同约定，安徽某公司将位于肥东县的一处建筑面积约1500平方米的房屋出租给合肥某公司使用。租期从2023年5月15日开始，到2029年9月15日结束，共6年4个月。第一年租金是333000元，之后每两年租金增加5%。租金每9个月支付一次，合肥某公司需在下一个使用期开始前30天支付。同时，合肥某公司支付了83250元作为履约保证金（相当于押金）。合同明确规定：如果合肥某公司拖欠租金达30日以上，安徽某公司有权解除合同并收回房屋。
合同签订后，安徽某公司将房屋交给合肥某公司使用。但到了2024年12月15日，合肥某公司开始拖欠租金、物业费和水费。安徽某公司多次通过微信、电话催要，例如2025年1月7日，安徽某公司通过微信向合肥某公司的实际负责人宣某催告：“宣总，打你电话你也不接，我就今天打个电话核实一下，你们的账能不能到，不能到，我也不等了，我就直接交给法务起诉，解除合同了”。合肥某公司承认拖欠租金和物业费的金额，但表示已投入大量装修成本，希望能继续履行合同。

判决结果：
法院判决确认安徽某公司与合肥某公司之间的租赁合同于2025年1月7日解除。合肥某公司必须在判决生效后7天内搬离房屋并返还给安徽某公司。同时，合肥某公司要支付拖欠的租金20984元（从2024年12月15日到2025年1月7日），以及从2025年1月8日起的房屋占有使用费，按每年333000元的标准计算，直到搬离为止。合肥某公司还需支付物业费27300元及后续费用、水费2813.8元。合同约定的10万元违约金，法院认为过高，改用83250元的履约保证金来冲抵。其他诉讼请求被驳回。

三、遇到类似纠纷，普通人该如何处理？
这个案子的核心教训很简单：租客拖欠租金超过30天，房东就能合法收回房子，但必须按合同规矩办事，别乱设“天价违约金”。很多普通人在租房时只顾签合同，出问题就懵了。下面用大白话教您三招，避免踩坑：

1. 如果您是房东：拖欠租金别手软，但要留证据！

• 关键点：合同里写明“拖欠30天可解约”是您的护身符！本案中，安徽某公司赢在两点：一是合同清清楚楚写了30天期限；二是催租时留了微信记录（2025年1月7日那条“再不交钱就起诉”的消息），法院直接认定这天为合同解除日。
• 您该怎么做：
  • ✅ 签合同时：必须写明“拖欠租金超X天，房东有权收回房子”。别嫌麻烦，X天写30天最稳妥（法律默认合理期）。
  • ✅ 催租时：用微信/短信正式通知，写清楚“已拖欠XX天，按合同第X条，合同将于X月X日解除”。像本案那样说“再不交就起诉”就很好，但别只口头说——录音、截图保存好！
  • ❌ 别干的事：
  • 别一上来就锁门断电！法院可能判您违约。
  • 别约定“违约金10万”这种虚高数字（本案中法院直接砍掉，用押金抵了事）。合理违约金≈1-2个月租金。

2. 如果您是租客：欠钱别赖账，装修别当“挡箭牌”！

• 关键点：合肥某公司辩称“我装修花了钱，求继续租”，但法院根本不理——违约就是违约，装修是您自己的成本，不能抵租金！
• 您该怎么做：
  • ✅ 手头紧时：提前和房东商量，写个延期协议（哪怕微信说“下月补上”也行）。本案中，合肥某公司拖到欠租23天才被催，早沟通可能免纠纷。
  • ✅ 交押金时：留好收据！本案的8万多元押金帮合肥某公司省了违约金，但如果您乱装修损坏房屋，押金可能被扣光（合同写明“装修需房东同意”）。
  • ❌ 别干的事：
  • 别以为“我装修花了钱”就能赖着不搬——法院只看合同，不看感情。
  • 别拒接房东电话！本案中合肥某公司不回微信，直接导致合同被解除。

3. 所有普通人必守的底线：合同是“圣经”，别等出事才翻！

• 本案中双方都吃亏：房东拖了1个多月才起诉（2024年12月欠租，2025年6月才立案），租客因小失大丢了装修。小纠纷拖成大官司，90%是因为没管好合同。
• 实操建议：
  • 🔍 签合同前：重点看3条——
    ① 租金支付时间（“提前30天交”写没写？）；
    ② 拖欠多久能解约（必须写具体天数，别写“及时支付”这种模糊词）；
    ③ 违约金多少（超过月租金2倍可能被判无效）。
  • 📱 出问题时：
  • 房东：欠租满30天当天，发正式解约通知（微信模板：“按合同第X条，因您拖欠租金超30日，合同自即日起解除，请7日内搬离”），立刻停收后续租金！
  • 租客：欠钱别跑路，主动搬离能少赔钱（本案占房费按原租金算，但若合同写“1000元/天”，法院可能调低——您越赖着，亏越多）。
  • ⚠️ 终极提醒：
    凡事留痕！微信催租、缴费记录、甚至邻居证言，都可能成救命稻草。像本案中一条微信，直接决定了“合同哪天解除”。真扯到法院，没证据=没道理。

总结：租房不是“讲义气”，是守规则。房东手握合同就能收回房子，但得按程序走；租客别拿装修当筹码，欠钱就是硬伤。遇到拖欠，30天是生死线——超了就发解约通知，别心软！合同条款看不懂？花100元找律师看一眼，比打官司省十倍钱。记住：法律不保护“马大哈”，只保护会留证据的人。