借款人逾期还款银行可提前收回贷款并行使抵押权-宜丰县律师抵押合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：抵押合同纠纷
案号：(2025)赣0924民初1532号
审理法院：江西省宜丰县人民法院
二、案件事实与判决结果
案件事实（直接摘自判决书认定内容）：
李某、张某系夫妻关系。2019年2月26日，两人向某银行宜丰支行提交《个人信贷业务申请表》《连带责任保证担保承诺书》《抵押担保承诺书》等文件，申请20万元房抵贷消费贷款。2019年2月28日，双方签订《个人担保借款合同》，约定借款20万元用于房屋装修，期限10年（2019年3月5日至2029年3月4日），还款方式为等额本息；利率按放款日央行基准利率上浮40%计算，逾期则上浮50%计罚息。合同明确：若借款人未按期足额还款，银行有权提前收回全部贷款并行使担保权。同日，李某、张某将其名下位于宜丰县的房产（房产证号：宜丰房权证权字第XX号）作为抵押担保，并于2019年3月5日办理了抵押登记。
某银行宜丰支行于2019年3月5日发放贷款20万元。李某、张某自2025年1月20日起开始逾期，截至2025年5月20日，已归还本金98158.64元，尚欠本金101841.36元、利息2744.91元，合计104586.27元。经银行多次催收，两人仍未还款。
判决结果：
法院判决李某、张某在10日内偿还某银行宜丰支行欠款本息104586.27元（截至2025年5月20日），并支付后续利息；同时，某银行宜丰支行对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权（即卖房款先还银行贷款）。
三、核心观点与实用建议：遇到类似纠纷怎么办？
核心观点：
只要签了抵押贷款合同并办妥登记，借款人一旦逾期，银行不仅能要回剩余全部贷款，还能直接拍卖抵押的房子抵债。
本案中，李某、张某逾期仅140天（不到5个月），银行就依据合同提前收回了10万元余元的剩余贷款。关键原因是：
- 合同写得明明白白：双方约定"逾期即可提前收贷"，法院必须按合同判；
- 抵押登记是"护身符"：房子办理了抵押登记，银行才能优先拿卖房款，否则可能血本无归；
- 躲着不见后果更严重：两人拒不到庭，法院直接缺席判决，丧失了协商机会。
给借款人的实操建议（非法律人士必看）：
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逾期后千万别"玩失踪"！
→ 正确做法：立即联系银行说明困难。例如失业、重病等，主动申请延期或调整还款计划（如"等额本息"改"先息后本"）。本案中若李某、张某早点协商，银行可能同意缓几个月，而非直接告上法院。
→ 错误做法：拒接电话、躲避催收。法院会公告送达（报纸登通知），你不到庭等于自动认输，利息罚息照常滚，还可能被强制执行房产！ -
抵押登记是"生死线"，自己要盯紧！
→ 办理贷款时，务必确认房产已到不动产登记中心办妥抵押登记（拿到《不动产登记证明》）。如果只签了合同但没办登记，银行无权优先卖房——但本案因登记完备，房子100%会被拍卖抵债。 -
夫妻共同债务：配偶签字=一起背锅
→ 本案张某虽未借款，但因签了《共同还款承诺书》，法院判定夫妻共同还债。提醒：配偶帮签任何贷款文件前，必须确认自己真要承担还款责任！ -
万一走到诉讼：3个救命步骤
- Step1：收到法院传票后24小时内联系银行，争取庭前和解（可减利息、免罚息）；
- Step2：若确无还款能力，主动提出"以房抵债"方案（配合卖房比强制拍卖更划算）；
- Step3：绝不能拖到执行！判决后2年内银行可申请强制拍卖房产，且你可能被列入失信名单（坐不了高铁、贷不了款）。
最后提醒：
贷款不是"借了再说"，签合同前务必看清加粗条款（如"逾期可提前收贷""抵押物处置方式"）。一旦手头紧张，主动沟通比硬扛强百倍——银行也怕坏账，90%的案子在诉前协商就能解决。记住：欠钱不还最惨的不是利息，而是失去房子还背一身债！
注：本文仅基于公开判决书解读，个案细节可能影响结果。遇纠纷请第一时间咨询专业律师，保留所有还款凭证和沟通记录。