警惕“假卖房真借款”陷阱，法院只按实际借款金额判决-沅江民间借贷纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：民间借贷纠纷
案号：(2025)湘0981民初3083号
审理法院：湖南省沅江市人民法院
二、案件事实与判决结果
案件事实：
2024年1月24日，刘某和曹某签了一份《合同》，约定刘某投资42万元给曹某的建设项目，曹某承诺7个月内归还本金42万元并支付“分红”20万元。如果到期还不上钱，曹某就把新建的两间门面房给刘某。合同签完当天，曹某给刘某打了40万元的借条。之后，刘某通过微信和银行转账分11次给曹某支付了40万元，另外刘某的丈夫之前还借给曹某2万元（合计42万元）。
2025年1月25日，两人又签了《门面买卖合同》，说刘某已付62万元买曹某的两间门面房，如果4月20日前曹某交不出房，这笔钱就当借款，曹某要从2024年1月24日起按62万元付利息。但实际上，刘某没收到过门面房钥匙，也没办过户手续。
过程中，曹某曾转账8万元给刘某，刘某后来退回2万元，相当于曹某还了6万元。
判决结果：
- 法院解除双方签的《门面买卖合同》；
- 曹某要还刘某42万元本金，并从每笔转账到账那天起，按年利率13.8%付利息（已还的6万元算利息，要扣掉）；
- 刘某多要的28万元（包括所谓“现金支付的20万元”和“曹某自愿补偿的8万元”）法院不支持，因为刘某拿不出证据。
三、遇到类似纠纷，您该这样做
这个案子表面是“买房”，实际是“借钱”，法院一眼就看穿了套路。很多人以为签个“卖房合同”就能多要钱，结果反而亏大了！作为律师，我提醒您：
1. 别被“假合同”忽悠——法院只认真实关系
曹某和刘某嘴上说“投资”“买房”，但刘某不担风险只拿固定收益（42万本金+20万分红），这根本不是投资，而是高利贷！法院直接按《借贷规定》第23条处理：凡是用“卖房合同”当借款担保的，到期不还钱，出借人只能要回本金和合法利息，不能真拿房子。
→ 您该怎么做：
- 借钱给他人时，别搞“还不上就卖房”的协议！直接签正规《借条》，写清金额、利息、还款时间。
- 如果对方拿房产抵押，必须去房管局办抵押登记，光签合同没用（就像本案，房子没过户，法院不认）。
2. 利息不能乱写——超过法定标准白忙活
刘某合同里写“分红20万”，法院认定这其实是利息。但年化利率算下来约13.8%（42万本金7个月还62万），刚好卡在LPR（3.45%）的4倍（13.8%），所以法院支持了。如果超过13.8%，多要的利息直接作废！
→ 您该怎么做：
- 借钱时约定利息，年利率别超LPR的4倍（目前约13.8%）。超过部分法院不保护，白写！
- 保留每次转账记录！刘某丈夫借的2万元，因为是微信转账有证据，法院认了；但刘某说“儿子现金付20万”，拿不出证据，28万直接打水漂。
3. 还钱没说清用途？优先抵利息！
曹某还了6万元，但没说是还本金还是利息。法院按《民法典》规定：还款没说明的，先抵利息，再抵本金。所以这6万元全算利息，本金42万一分没少。
→ 您该怎么做：
- 还钱时务必在转账备注写清“还本金”或“还利息”，避免日后扯皮。
- 对方还现金？当场打收条，注明用途！口头说“还利息”没用，法院只看证据。
一句话总结：
“假卖房真借款”是纸老虎，法院只保护真实出借的本金+合法利息！ 您借钱给别人，务必：
① 签简单明了的借条；
② 转账留痕，拒绝大额现金；
③ 利息别超13.8%；
④ 还钱时写清用途。
否则就像刘某，以为能拿回64万，最后只拿回42万本金+合理利息，白白损失28万！
（注：本案中LPR指贷款市场报价利率，2024年1月为3.45%，4倍即13.8%。实际操作中请以最新LPR为准。）