商品房认购协议因开发商无预售证被解除购房者可获双倍定金返还-砀山县律师商品房销售合同纠纷案例解读

作为征和律师事务所的律师，我经常遇到老百姓拿着判决书一脸懵的情况。今天，我就用大白话帮大家解读一个真实案例：当开发商卖房时没有“预售证”，咱们买家该怎么保护自己？看完这篇，以后遇到类似问题，你就知道该抓哪些重点了！

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)皖1321民初6249号
审理法院：安徽省砀山县人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实（直接摘自判决书认定内容）：
宿州某公司是合法的房地产开发商。2022年9月19日，王某和宿州某公司签了7份《认购协议书》，约定王某买下砀山县某地的7套商铺（12栋116号、117号等）。协议写明：王某要交2万元定金作为签正式合同的保证；签协议后7天内必须签正式《商品房买卖合同》，否则定金不退、协议作废。王某当天就交了2万元定金，后来又分多次付了12.5万元房款（包括首付款和订金）。但问题来了：这些商铺一直没拿到“商品房预售许可证”，导致双方到现在都没法签正式合同。王某自己占着商铺搞了装修，还交了物业费。

法院判决结果很简单：

1. 7份《认购协议书》全部解除；
2. 宿州某公司退给王某16.5万元（包括双倍定金4万元+房款12.5万元）；
3. 王某要把7套商铺还给宿州某公司；
4. 王某要的装修费、物业费等其他赔偿，法院不支持。

三、核心观点及处理建议：遇到类似纠纷该咋办？

核心就一句话：开发商没“预售证”，你有权退钱并拿回双倍定金！但装修、物业费这些额外损失，法院很可能不赔。
为啥这么说？从这个案子能学到3个血泪教训：

1. “预售证”是买房的“安全锁”，签协议前必须查！
   判决书里写得明明白白：宿州某公司卖房时商铺“不具备预售条件”（就是没预售证），这直接导致王某买房的目的落空。法院认为，开发商没证是根本违约，王某当然能解约+要回双倍定金（法律上叫“定金罚则”）。重点来了： 以后你买新房，千万别光听销售忽悠！签任何协议前，一定让开发商出示《商品房预售许可证》（在售楼处墙上必须公示），或者自己上当地住建局官网查。没这个证就敢卖房？赶紧停手！这是你维权的“铁证据”。

2. 定金能双倍退，但装修费大概率打水漂！
   王某赢了双倍定金（4万），但法院为啥不赔他的13万装修费？因为协议里根本没写“可以装修”，王某是自己偷偷进场干的，开发商压根不知情。法律只保护“双方约定的损失”，你单方面乱装修，等于自己往坑里跳。血泪建议：

   • 交钱后别急着装修！必须等签了正式合同、拿到钥匙再说；
   • 如果开发商拖着不办证，第一时间发书面通知（微信、短信都行），写明“因你方无预售证，我要求退钱”，然后立刻停付任何费用；
   • 物业费、装修费这些钱，千万别交！交了也难要回，因为法院会说“你自愿花的，和开发商无关”。

3. 占着房子不退？小心赢了官司也吃亏！
   王某一边告开发商，一边占着商铺装修，结果法院让他“退房才退钱”。这就像你退货时还穿着新衣服逛街，商家肯定不认账！关键提醒：

   • 如果开发商没证，你付了钱但一直没交房，赶紧搬走并保留“空房”的证据（拍照、录像）；
   • 如果已经占房，立即停用！别装修、别交物业费，否则法院可能扣减你的退款（就像本案不支持利息）；
   • 钱交得越多越被动，10万以下损失优先走“12345市民热线”投诉，比打官司快多了。

最后划重点： 买房是大事，但法律只保护“清醒的人”。记住三步走——查证（预售证）→ 留证（付款记录、协议）→ 停损（发现问题别添钱）。真遇上开发商耍赖，别自己硬扛，带齐材料找专业律师（比如我们），3天内就能分析出胜算。毕竟，法律不是天书，而是普通人的盾牌！

注：本文案例改编自真实判决，人名、公司名已按规范脱敏处理（如王某、宿州某公司）。文中不涉及任何律所联系方式，只为普法参考。具体案件请以当地法院裁判为准。