非本村村民买宅基地合同无效法院判退款-红安合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂1122民初4911号
审理法院：湖北省红安县人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实（直接依据法院认定内容改写）：
2010年4月21日，原告刘某和被告刘某签订一份《协议书》，约定被告将其于2005年10月25日从红安县杏花乡某村征购的一处宅基地（面积120平方米）及地上已建的毛脚混凝土工程，全部转让给原告，由原告所有并自行建设。转让价款为24.3万元，原告在签协议时已一次性付清。被告随后将《土地征用合同书》、缴费发票、村组同意转让的收款凭证、规划选址意见书等文件交给原告。但双方签协议时，该宅基地未办理土地使用权证。另查明，原告刘某是红安县七里坪镇某村村民，且在该村已有住宅。

判决结果：
法院认定原被告签订的《协议书》无效，判决被告刘某退还原告刘某土地转让金24.3万元；驳回原告要求返还其他费用（如建房管理费、占道费等）的请求。

三、核心观点与处理建议：为什么合同无效？遇到类似纠纷怎么办？

核心观点：农村宅基地不能卖给“外村人”，否则合同无效，钱能退但证据要齐全！
这个案子的关键问题很简单：宅基地是“村集体”的财产，只能在本村村民内部流转，外村人买了也白买！

• 为什么合同无效？
  法院说得很明白：宅基地是农民集体所有的，只有本村集体经济组织成员（也就是“本村人”）才有资格使用。原告刘某是七里坪镇某村人，被告刘某是杏花乡某村人，两人不是同一个村集体的成员。原告作为“外村人”买了宅基地，直接违反了《土地管理法》的强制性规定——就像你不能把村里的公共水井卖给隔壁村的人一样，这属于“非法转让”。所以法院直接判定合同无效，相当于说“这笔买卖从一开始就不合法”。

• 为什么只退24.3万，其他钱不退？
  原告还主张被告退返回建房管理费、占道费等2.77万元，但法院没支持。原因就两个字：证据！ 原告拿不出转账记录，收据上写的又是被告的名字（比如“客户名称：刘某”），法院没法确认这笔钱真是原告付的。这就像你找朋友借钱，只有口头说没借条，打官司时法院很难帮你讨回来。

遇到类似纠纷，普通人该怎么办？三步走，少踩坑！

1. 买卖前先问清楚：你俩是不是“同村人”？
   如果你是买家，千万别急着付钱！先确认：

   • 卖家是不是本村集体成员（查户口本或村委会证明）；
   • 宅基地有没有土地使用权证（没证的更危险）；
   • 你自已是不是同一个村的人（外村人买必无效！）。
     记住：村委会同意≠合法！合同写得再漂亮，违反土地法就是废纸一张。

2. 付款必须留证据：现金交易等于埋雷！

   • 付钱一定要银行转账，备注“宅基地转让款”；
   • 收据写清“今收到刘某（买家）宅基地款XX元”，双方签字；
   • 所有文件（合同、发票、村委会证明）拍照存档。
     本例中，原告因2.77万元拿不出转账记录，白白损失几万块，太冤了！

3. 发现不能建房？赶紧起诉，拖久了更吃亏！
   如果买完发现无法建房（比如因非本村人被叫停），别等10年！

   • 及时起诉确认合同无效：像本案原告，法院判了退款（但仅限有证据的部分）；
   • 别信“等政策松动”：宅基地买卖纠纷时效短，拖越久证据越难找；
   • 重点要钱，别扯闲篇：像本案原告还主张“荒废损失”，但法院只管退钱，其他杂费没证据一律不认。

最后提醒：
农村宅基地不是普通商品房，国家管得严！外村人想买地建房，99%会翻车。真有需求，建议走正规途径：

• 通过村集体内部转让（必须同村）；
• 或申请政府批准的集体经营性建设用地。
  别因小便宜吃大亏——合同无效后，卖家可能没钱退，你连24.3万都拿不回来！遇到纠纷，第一时间找专业律师梳理证据，别学本案原告“光说不练”，最后钱退得不痛快。

注：本文仅基于公开判决解读，个案细节可能影响结果。法律问题请咨询执业律师，勿直接套用。