小区车位执行中业主优先购买权如何保障—谢庆标律师解读最高人民法院指导案例256号

一、案例检索信息

• 案件名称：重庆某实业有限公司与重庆某建筑工程有限公司、潘某执行实施案
• 审理法院：重庆自由贸易试验区人民法院（执行法院）；最高人民法院（发布指导性案例）
• 案号：（2022）渝0192执737号之八
• 裁判时间：2022年6月15日（执行裁定作出时间）
• 指导性案例编号：最高人民法院指导案例256号（第45批指导性案例之六）

二、案件基本信息
2021年，重庆某实业公司因货款纠纷起诉重庆某建筑公司及担保人潘某，法院判决后者支付货款及利息共计550余万元。因对方未履行判决，实业公司向法院申请强制执行。执行中，法院查封了潘某名下位于重庆市江北区某小区的73个车位。该小区建于2004年，共有445套住房，但车位仅约130个（住房与车位比例约1:0.3），车位长期由小区业主租赁使用。潘某2009年购得这些车位，但并非小区业主。查封后，实业公司要求拍卖车位抵债，法院面临如何处置这批车位的难题：是整体打包拍卖，还是分开处理？如何兼顾债权人、业主和被执行人各方权益？

三、案例核心观点解读
这个案例的核心是：法院在强制执行中拍卖小区大量车位时，必须优先保障业主的合理需求，不能简单“一卖了之”。下面我用通俗语言分三层解释法院的裁判思路，即使不懂法律也能轻松理解：

第一层：为什么车位要优先给业主？——法律保护“家”的基本需求
《民法典》第276条规定：“小区规划内的车位、车库，应当首先满足业主的需要。”这不是一句空话，而是立法者对“居住权”的重视。试想：小区445户家庭，只有130个车位，平均每3户才分到1个车位。如果73个车位被一个外来买家整体买走，业主们每天回家可能连停车的地方都没有。法院认为，法律要求我们把业主的“停车刚需”放在第一位。这就像小区电梯坏了，维修时得优先保障老人、孩子的出行，而不是先考虑谁出价高。本案中，车位长期由业主租用，突然被整体拍卖，会直接冲击他们的日常生活。因此，执行不能只盯着“快速还债”，更要守住法律对普通居民的基本保障。

第二层：为什么选择“分零拍卖”而不是整体拍卖？——小步快走，公平又高效
有人可能问：整体拍卖不是更快、价格更高吗？法院分析后指出：整体拍卖表面省事，实则埋雷。

• 公平性问题：73个车位若打包拍卖，很可能被一个非业主买家（如投资公司）全盘拿下。即使买家是业主，也只能解决一户需求，其他444户业主的优先购买权就形同虚设。尤其本案中车位已由业主租赁使用，他们本应有“同等条件下优先买下自己租的车位”的权利，整体拍卖会让这些权利落空。
• 现实可行性：小区车位本就紧张（1:0.3的配比远低于国家标准），业主需求分散。分零拍卖（即一个一个卖）能让更多家庭买到车位。法院方案很务实：先让业主竞拍，每户限购一个；流拍的剩余车位再开放给社会买家。结果证明，61个车位在业主专场成交，均价8.53万元；剩余12个向社会拍卖，均价8.46万元。整体价值未受损，业主需求也得到满足。
  简单说，分零拍卖像“切蛋糕”：先确保每家分到一小块，剩下的再自由买卖，既避免“一人独吞”，又防止蛋糕烂在手里。

第三层：如何平衡各方利益？——不是“业主优先”就牺牲债权人
有人担心：优先业主会不会损害债权人（实业公司）利益？法院的方案巧妙化解了这一矛盾：

• 分步走策略：先面向业主拍卖，未成交的再向社会公开。这样既落实了“业主优先”，又通过二次拍卖确保所有车位变现，最终全额偿还了550余万元债务。
• 尊重租赁现状：法院明确，租用车位的业主在同等价格下有优先购买权。这避免了租户被突然清退的纠纷，也稳定了小区秩序。
• 法律底线思维：《民法典》要求“首先满足业主需要”，但并非禁止卖给外人。法院强调：只有在业主需求基本满足后（如专场拍卖结束仍有剩余），才允许外人参与。这既保护了民生，也保障了债权实现和被执行人财产价值——如果强行整体拍卖导致流拍，反而损害所有方利益。
  说到底，法律不是冷冰冰的计算器，而是要在“还债”和“安居”间找平衡点。本案用分零拍卖实现双赢：业主保住了停车权益，债权人拿到了钱，被执行人财产也未被贱卖。

（注：本文严格依据最高人民法院指导案例256号裁判要旨撰写，读者可通过案号（2022）渝0192执737号之八或指导案例编号256号在裁判文书网检索原文。）