租赁合同中的装修免租期附条件，提前退租需补缴租金-九江律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)赣0403民初1980号
审理法院：江西省九江市浔阳区人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2023年10月31日，九江某甲公司与九江某乙公司签订一份《资产租赁合同（房屋门面类）》，主要约定：九江某甲公司将位于大中路xxxx的资产出租给九江某乙公司经营服装鞋帽，租赁期限自2023年11月1日起至2028年10月31日止，2023年11月1日至2026年10月31日月租金为63180元；九江某乙公司主张房屋老旧需翻新改造，双方约定：九江某甲公司给予3个月装修免租期（2023年11月1日至2024年1月31日），但九江某乙公司享受该免租期的前提是至少实际承租满3年，若因其自身原因提前退租，需补缴装修期免租租金，按"1年租赁期限给予1个月装修期"计算。合同签订后，九江某乙公司缴纳履约保证金132000元。2025年3月12日，九江某乙公司因"经营亏损难以生存"申请提前终止合同，称路段客流少、网络销售冲击大、维修费用高等。2025年3月31日，双方签订《租赁合同终止协议书》，确认九江某乙公司须交纳租金至2025年3月31日并返还房屋。九江某甲公司计算：九江某乙公司实际租赁1年5个月，需补缴2个月装修期租金126360元+拖欠2024年12月1日至2025年3月31日租金252720元-履约保证金132000元=247080元。九江某乙公司辩称：九江某甲公司曾口头同意免交2024年11-12月租金；房屋漏水需维修；疫情后市场低迷应减免租金。

法院判决九江某乙公司向九江某甲公司支付拖欠租金247080元，并按一年期LPR（贷款市场报价利率）支付自2025年4月1日起的逾期利息，案件受理费5006元由九江某乙公司承担。

三、核心观点：装修免租期有"陷阱"，提前退租要补钱！

这个案子说透了一个关键问题：房东给的"免租期"往往不是白给的，签合同时没看清条件，退租时可能倒贴大笔钱！ 九江某乙公司经营20年的老店，只因提前退租，就要补交2个多月的租金（12万多），加上欠租，白白多花24万多。

为什么九江某乙公司输了？关键三点：

1. "免租期"暗藏条件，签合同时没当真
   合同白纸黑字写着："享受3个月免租的前提是租满3年，否则要补缴免租期租金"。九江某乙公司以为"装修免租"是房东的优惠，却没注意这个"租满3年"的硬杠杠。结果只租1年5个月就退租，法院直接按合同判补2个月租金。
   → 你该怎么做： 看合同时重点抓三处：

   • "免租期"是否附加条件（如"需租满X年"）
   • "提前解约"要赔多少钱（本案是"补免租期租金"）
   • "履约保证金"能抵什么（本案13.2万保证金全抵了欠租，一分没剩）

2. 口头承诺等于没说，法院只认白纸黑字
   九江某乙公司喊冤："房东口头同意免2024年11-12月租金！"但拿不出证据，法院根本不认。合同里没写减免，就按原标准算租金。
   → 你该怎么做：

   • 和房东谈减租、免租，必须通过微信文字、邮件留痕，或者签书面补充协议
   • 别信"我们合作20年了，放心吧"这种话——打官司只看合同，不看交情！

3. "生意难做"不是不交租的理由
   九江某乙公司搬出一堆苦情：房屋漏水、客流少、网络冲击、维修费高……但法院明确说：这些不是拒付租金的合法理由！合同签了就要履行，除非合同里写了"遇疫情可减免"。
   → 你该怎么做：

   • 签合同时就要求写明"特殊情况可协商减免"（比如疫情、重大灾害）
   • 真遇到困难，先和房东签补充协议再退租，别像本案一样先搬走再扯皮

遇到类似纠纷怎么办？三步救命指南

1. 退租前必做"合同体检"
   翻出合同重点看：

   • 第X条"免租期"条款（本案关键败诉点！）
   • 第X条"违约责任"（本案要补免租期租金）
   • 第X条"合同解除"（本案需书面协议终止）
     如果看不懂，花几百元找律师快速审核，比事后赔几万强！

2. 协商过程全程留证据

   • 减租/退租申请用微信文字发给房东（别打电话！）
   • 房东同意的话，要求回"同意减免XX月租金" 的文字
   • 最终解约必须签书面终止协议（本案签了但没写清租金结算）

3. 真付不出租金？试试这两招

   • 第一招：转租——合同允许的话，找新租客接盘，把损失降到最低
   • 第二招：部分解约——像本案九江某乙公司提议"只租一二层"，但被拒了。提前书面提出替代方案，比直接退租强十倍！

血泪教训总结：房东给的"免租期"像免费午餐，但可能藏着账单！签合同时多花10分钟看清小字条款，退租时能省几万块。生意再难做，也别当"法盲"——合同不是人情，是白纸黑字的法律枷锁！