银行依约按上级要求提前退租不需支付违约金-慈利律师房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)湘0821民初2798号
审理法院：湖南省慈利县人民法院
二、案件事实及判决结果
2015年4月24日，原告罗某与被告慈利某商行签订《房屋租赁合同》，将原告位于慈利县XXX号门面出租给被告。租赁期为2015年5月1日起至2032年5月31日止，年租金为268000元，按5%比例逐年递增。
合同约定：租赁期内，因乙方（被告）上级机构或者国家监管部门要求乙方搬迁、撤并，乙方可以提前退租，甲方（原告）对此予以认可，租金按实际租赁时间计算，依据本协议提前退租时应当提前30日书面通知甲方。
2024年7月29日，上海某商行村镇银行管理部向被告作出《关于慈利某商行优化网点的情况说明》，要求被告金穗街支行推进搬迁、撤并等优化措施。
2024年8月6日，被告向原告下发《房屋租赁合同的解除通知书》，要求自2025年5月1日起解除合同。2025年5月1日，被告再次下发解除通知书，将解除日期推迟至2025年5月31日。
2025年4月29日，被告向国家金融监管总局张家界分局请示终止营业。2025年5月9日，张家界金融监管分局批复同意金穗街支行终止营业。
2025年5月25日，被告通过微信通知原告房屋已恢复原状，要求办理验收交接。2025年5月26日，被告通过邮政特快专递向原告发送接收通知书。2025年5月28日，原告签收上述快递。2025年6月25日，被告支付了2025年5月份的房屋租金34646元。
另查明，原告早于2025年5月30日就与案外人另行签订了案涉门面的租赁合同。
法院经审理认为，被告提前退租的行为符合合同约定和法律规定，不属于违约行为。因此，判决驳回原告罗某的全部诉讼请求，案件受理费由原告负担。
三、核心观点及处理建议
看到这个案子，很多房东可能会纳闷：租客提前退租不是要赔钱吗？为什么银行提前退租却不用付违约金？其实关键就藏在租房合同里！
这个案子告诉我们：合同有约定，提前退租可能不用赔钱
在这个案例中，合同里有条特别重要的约定："因乙方上级机构或者国家监管部门要求乙方搬迁、撤并，乙方可以提前退租"。也就是说，如果银行是因为上级银行或监管部门要求必须搬走，那么提前退租是合同允许的，不算违约。
法院查明：
1️⃣ 被告慈利某商行确实收到了上级银行（上海某商行）的正式通知，要求优化网点
2️⃣ 随后也获得了金融监管部门的正式批复
3️⃣ 银行提前30天通知了房东，并把房屋恢复原状
4️⃣ 还支付了截止到退租日的全部租金
5️⃣ 更重要的是，房东在银行正式退租前就已经和别人签了新合同，实际上没有损失
给您的实操建议（遇到类似情况这样做）：
✅ 签合同时重点看这三条
- 提前解约条款：特别是"什么情况下可以提前退租不算违约"
- 通知方式：是必须书面通知？微信算不算数？要留证据
- 房屋恢复：退租时要不要恢复原样？怎么验收？
✅ 退租操作要规范
- 如果是租客：按合同约定提前通知（保留邮寄单、微信截图等证据）
- 如果是房东：收到退租通知后别装看不见，及时回应并约定验收时间
- 退租时双方最好一起现场验收，签个交接单，避免扯皮
✅ 主张违约金要过这三关
1️⃣ 退租行为是否违反合同约定？（本案中银行是按约定退租）
2️⃣ 是否造成实际损失？（本案中房东已找到新租客）
3️⃣ 损失金额能否证明？（不能光说"少赚了"，要有具体证据）
⚠️ 特别提醒：
- "格式条款"不是免死金牌：很多房东以为"银行的合同都是格式条款，不公平"。但法院认为，如果签合同时双方自愿，且条款内容合理，格式条款也有效。所以签合同前一定要认真看！
- 空置期损失难主张：本案中原告说"新租客少给11万租金，还有两个月空置期"，但法院认为这是您自己给的优惠，和原租客无关。
- 上级机构要认准：本案中法院确认了上海某商行确实是被告的上级机构（占股51%+实际管理），这点很关键！
最后说句大实话：签合同不是走过场，每个字都可能影响您日后的权益。特别是把房子租给银行、国企等单位时，一定要看清"提前解约"的特殊条款。拿不准的，花点钱咨询专业律师，比事后打官司省钱多了！
记住：合同是"白纸黑字的法律"，只要按约定办事，提前退租也不一定需要赔钱。关键是要有合同依据、按程序操作、保留好证据！