销售佣金纠纷中证据不足将大幅减少应得款项-咸宁律师商品房委托代理销售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房委托代理销售合同纠纷
案号：(2025)鄂12民终1923号
审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
2022年4月17日，咸宁某乙公司因某项目销售需要，与咸宁某丙公司签订《委托销售协议》，约定咸宁某丙公司为咸宁某乙公司销售房屋，住宅佣金按成交总价的2%计算，商业按成交总价的3%计算，按套结算，结算标准为客户支付首付款并签订合同后结算30%（按揭审批通过后结算剩余70%，一次性付款全额结算），每月5日为结算日，逾期支付超过30日按日0.2%支付违约金。同日签订《补充协议》，约定可售房源的分销佣金为23000元/套，结算条件为客户付清首付款并签订合同当日支付。咸宁某丙公司2022年4月至2023年2月，促成某项目23套房屋成交（含4号楼及2、3号楼）。咸宁某乙公司通过其公司员工周某丙向咸宁某丙公司支付销售佣金90000元。
双方主要争议在于佣金计算标准：
- 咸宁某乙公司认为有10户是亲戚购房或工抵房，应按每套800元计算佣金；
- 关于分销房源，咸宁某乙公司只认可周某乙所购4-701号房的分销佣金为6000元，其他分销佣金不予认可。
一审法院认定：可售房源包括2、3、4号楼；分销房源11套；亲属购房4套；咸宁某乙公司欠付佣金226345元。
二审法院纠正：分销房源实际只有9套（7人签字确认+1人出庭证明+周某乙确认）；亲属购房仍为4套；最终认定咸宁某乙公司欠付佣金190383.78元及相应违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）。法院判决撤销一审判决，改判咸宁某乙公司支付欠款及违约金。
三、遇到类似销售佣金纠纷该如何处理？关键证据决定你能拿回多少钱！
这个案子看似是简单的"开发商欠销售公司佣金"，实则揭示了房产销售代理中最常见的"证据陷阱"。作为经常处理这类纠纷的律师，我用大白话告诉你：你的佣金能拿回多少，不取决于你卖了多少房，而取决于你留了多少证据！ 别等到打官司时才发现"说不清、证不明"，下面三点一定要牢记：
1. 分销客户必须让买房人"白纸黑字"签字确认
本案中，咸宁某丙公司主张11套是分销房源，但二审法院只认9套——因为另外2套（李某甲、成星橙）既没在分销清单上签字，买房人也没出庭作证。开发商一句"你说是分销就是分销？"就能让你损失4万多元佣金（2套×23000元）！
正确做法：
- 每个通过你介绍买房的客户，当场签《购房渠道确认书》，写明"本人通过咸宁某丙公司介绍购买此房"；
- 如果客户不肯签字，至少要录一段视频，让客户对着镜头说清楚是通过谁买的房；
- 别信"口头约定"，开发商换人后新负责人可能完全不认旧账。
2. 亲戚买房必须提前"留痕"，否则照样按全额算佣金
咸宁某乙公司说有10户是亲戚买房，应该只给800元/套佣金。但法院只认了4套——因为其他6户拿不出有力证据。特别要注意：徐某买了2套，但只写"徐某"没写具体房号，差点被算成1套！
正确做法：
- 签合同前让开发商书面确认"此客户为亲属/工抵房"，写清姓名、房号、关系证明（比如户口本复印件）；
- 如果开发商口头答应，立刻用微信发消息确认："王总，刚才您说杨某甲是您表弟买房，佣金按800元结算，我按这个标准做结算单可以吗？"
- 切记： 千万别等到开发商欠钱了才想起来补证据，那时候人家根本不理你！
3. 合同里必须写清楚"什么情况算分销""什么算亲戚房"
本案最大的坑在于：合同只写了"分销佣金23000元/套"，却没定义什么是分销。咸宁某丙公司以为自己拉来的客户都是分销，结果法院说"案场销售和分销不能同时算"，白白少算一大笔钱！
正确做法：
- 签代理合同时务必加上：
▶ "分销客户定义：指由乙方（销售公司）介绍至案场的非自然到访客户，需提供客户签字确认的《渠道购房确认书》"；
▶ "亲属/工抵房定义：指开发商书面确认的股东、员工及亲属购房，须提供关系证明"；
▶ "佣金冲突处理：若同时符合多项标准，按较高标准结算"。 - 如果开发商嫌条款啰嗦不肯签？那就要警惕了——对方很可能准备将来"赖账"！
律师特别提醒
很多销售公司老板觉得"都是熟人合作，不用搞那么复杂"，结果一打官司就傻眼。记住：开发商换领导、财务交接、甚至公司更名，都可能让你几年的辛苦钱打水漂！ 本案中咸宁某丙公司虽然最终拿到19万多元，但如果当初做好证据，本可以多拿5万多元（11套分销变9套的差额）。
下次签代理合同时，请花半小时把这三件事做扎实：
① 让每个客户签确认书（模板可私信我领取）；
② 把"亲戚房""分销房"的认定标准写进合同；
③ 每月结算单让开发商签字回传。
别等到钱要不回来才后悔——在法院眼里，没证据的"事实"，根本不算事实！