开发商出具购房款收据后反称未收到房款拒绝办证？征和律所结合临沧(2025)云09民终21号案例实务解读

一、法律问题

商品房买卖合同履行过程中，开发商向买受人出具加盖财务专用章的全额购房款收据后，又以未实际收到购房款为由拒绝履行开具购房发票、协助办理不动产权属登记义务的，能否得到法院支持？

二、征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)云09民终21号生效判决解答：首先，购房款收据是开发商作为收款方向付款方出具的法定收款凭证，开发商作为专业房地产开发主体，应当知晓出具该类凭证的法律后果，在无相反证据足以推翻收据真实性、合法性的前提下，应当认定买受人已经完成购房款支付义务；其次，开具购房款发票、协助买受人办理不动产权属登记是商品房出卖人的法定义务及合同约定义务，在买受人已完成付款义务的情况下，开发商无权拒绝履行上述义务。

三、法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

四、真实案例

基本事实：2017年12月，张某与某某房地产开发公司签订《商品房购销合同》，约定张某购买云南省临沧市凤庆县某商业广场商品房，总房款432000元，付款方式为一次性付款。合同签订当日，房地产公司向张某出具加盖公司财务专用章的全额购房款收据，2018年案涉房屋交付张某实际使用。后张某多次要求房地产公司开具购房款发票、协助办理不动产权属登记，房地产公司以未实际收到购房款为由拒绝履行义务，张某遂诉至法院。

法院观点：房地产公司作为专业房地产开发经营主体，应当知晓出具购房款收据的法律后果，其出具的收据内容与合同约定的付款金额、付款时间完全一致，且案涉房屋已实际交付买受人使用多年，开发商未能提交相反证据推翻收据的证明效力，故对其主张未收到购房款的抗辩不予采信；开具购房发票、协助办理不动产登记是开发商的法定义务，应当依约履行。

裁判结果：一审判决房地产公司于判决生效之日起六个月内为张某办理案涉房屋不动产权属登记手续（含开具购房款发票）；二审法院驳回开发商上诉，维持原判。

五、案例检索信息

案号：(2025)云09民终21号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：云南省临沧市中级人民法院
裁判日期：2025年1月24日

六、实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 商品房买受人购房时应当妥善留存购房合同、付款凭证（银行转账记录、抵款协议等）、开发商出具的收款收据/发票、房屋交付凭证等材料，如采用以物抵债、第三方代付等非直接转账方式支付房款的，建议另行签订书面协议明确付款性质，避免后续产生举证困难； 2. 开发商出具收款收据应当尽到审慎义务，如确未实际收到款项，应当及时收回已出具的收据或通过书面方式向买受人提出异议，无相反证据推翻的情况下，出具的收据会被法院认定为已收款的有效凭证； 3. 商品房买卖合同未约定逾期办证违约金的，买受人可提供证据证明因逾期办证产生的实际损失，也可参照已付购房款总额、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张违约损失。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。