物业公司加害履行物业服务致租户解约损失谁担？征和律所结合昆明(2025)云01民终302号案例实务解读

法律问题

物业服务企业履行合同存在瑕疵甚至加害履行行为，物业使用人因此向次承租人赔偿的租金、装修费、加盟费等损失，是否有权向物业服务企业主张赔偿？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)云01民终302号生效判决解答：主张物业服务企业承担违约损失赔偿责任，需证明损失与物业服务瑕疵存在直接因果关系。若租户解约的直接原因是物业使用人与业主之间的租赁合同纠纷，即便物业服务企业存在加害履行行为，该行为也已经通过酌减物业费等方式进行了司法评价，物业使用人无权就其向次承租人赔付的损失再向物业公司主张赔偿。

法律依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

真实案例

某甲公司向案外人某丙公司承租昆明某商业物业后对外转租，与某乙公司签订《物业服务合同》。后某甲公司欠缴物业费，某乙公司实施了张贴封条、停运电梯、封堵消防通道等加害履行行为，此前生效判决已认定某乙公司存在违约，酌情酌减50%物业费。此后因某甲公司与某丙公司的租赁合同纠纷，某丙公司向次承租人发函告知已解除与某甲公司的租赁合同、收回物业，导致次承租人与某甲公司解约，某甲公司向次承租人赔付了租金、装修费、加盟费等损失。某甲公司起诉要求某乙公司承担上述损失，一审法院驳回其全部诉讼请求，某甲公司上诉后，昆明市中级人民法院审理认为，次承租人解约的直接原因是某甲公司与业主的租赁合同纠纷，与某乙公司的物业服务瑕疵无直接关联，某乙公司的加害履行行为已经通过酌减物业费的方式进行了处理，最终判决驳回上诉、维持原判。

案例检索信息

案号：(2025)云01民终302号
案由：物业服务合同纠纷
审理法院：云南省昆明市中级人民法院
裁判日期：2025年1月24日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，商业物业承租主体遇物业服务企业加害履行时，应当第一时间固定证据，优先通过协商、诉讼等方式要求物业公司承担对应违约责任，不宜直接以拒缴物业费的方式对抗，否则反而可能构成违约，陷入被动；第二，主张损失赔偿时需明确因果关系，不得将自身与第三方的租赁合同纠纷导致的损失转嫁到物业服务企业；第三，承租整栋商业物业对外转租的主体，应当提前在租赁合同、物业服务合同中明确三方权利义务，避免业主与物业的关联纠纷传导至次承租人，产生不必要的额外损失。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。