办理收房手续后因房屋质量问题未实际入住，已交物业费能否要求返还？征和律所结合本溪(2025)辽05民终60号案例实务解读

一、法律问题

业主办理收房手续后，因开发商交付的房屋存在质量问题无法实际入住，已经预交的物业费是否有权要求物业公司返还？

二、征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)辽05民终60号生效判决解答：业主虽然办理了形式上的收房手续，但因房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，导致客观上无法实际居住使用的，视为案涉房屋尚未实际交付给物业买受人，此期间的物业费依法应当由建设单位承担，物业公司已经收取的业主预交的该期间物业费应当予以返还。

三、法律依据

1. 《物业管理条例》（2024修正）第四十一条第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

四、真实案例

基本事实：闵某甲2014年购买本溪某某有限公司开发的房屋，同年10月18日办理收房手续，预交了2014年10月1日至2015年9月30日的物业费及电梯使用费共3172.8元，收房当日发现房屋地砖大面积脱落无法入住，开发商直至2016年10月30日维修完毕才实际交付房屋。后闵某甲起诉要求某某公司本溪分公司返还该期间预交的物业费，一审法院判决物业公司返还，物业公司不服上诉至辽宁省本溪市中级人民法院。
法院观点：生效判决已经认定案涉房屋因质量问题直至2016年10月30日才实际交付，此前房屋未实际交给物业买受人，物业费应由建设单位承担，物业公司无权收取该期间费用。
裁判结果：驳回上诉，维持原判，某某公司本溪分公司需返还闵某甲物业费及电梯使用费共计3172.8元。

五、案例检索信息

案号：(2025)辽05民终60号
案由：合同纠纷
审理法院：辽宁省本溪市中级人民法院
裁判日期：2025年1月24日

六、实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 业主收房时务必仔细查验房屋质量，若发现存在影响正常居住使用的质量问题，应第一时间留存照片、视频、书面沟通记录等证据，即使已经签署收房文件，也不代表无权主张质量相关权益；
2. 因房屋质量问题导致无法实际入住的期间，业主无需承担物业费，已经预交的可要求物业公司返还，若物业公司拒绝返还可通过诉讼途径维权；
3. 开发商承诺的物业费减免等优惠，业主应注意留存书面承诺凭证，避免后续无法兑现时无据可依。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。