母亲冒用儿子名义签购房借款合同，开发商阶段性担保责任能免除吗-征和律所结合长春(2025)吉01民终412号案例实务解读
一、法律问题
母亲冒用成年儿子名义签订商品房买卖合同及个人购房抵押借款合同，借款逾期后，开发商主张阶段性保证责任已解除的，能否得到法院支持？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉01民终412号生效判决解答：首先，无权代理行为未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。本案中刘某代儿子王某坤签订的购房合同、借款合同均未取得王某坤授权，王某坤事后明确拒绝追认，因此涉及王某坤的抵押条款依法无效，案涉房屋的预告抵押登记也因并非王某坤本人或授权办理而无效，银行并未依法取得案涉房屋的抵押权。其次，开发商在签订房屋买卖合同、配合办理预抵押登记过程中，未尽到审慎核查义务，未核实王某坤的身份及授权委托手续真实性，应当自行承担预抵押无效带来的风险，其阶段性保证责任的解除条件（办妥以银行为抵押权人的正式房屋抵押登记）并未成就，因此不能免除其担保责任。此外，王某坤签署抵账协议的行为是配合案外人办理债务抵顶，并非向贷款银行作出追认借款合同的意思表示，不产生追认的法律效力。
三、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。（注：本案合同签订于民法典施行前，故适用当时有效法律，现行《中华人民共和国民法典》第一百七十一条对无权代理规则作出了一致规定）
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日设立。
四、真实案例
刘某与王某坤系母子关系，2011年刘某趁王某坤在境外期间，冒用王某坤名义与某开发有限公司签订商品房买卖合同，同时以王某坤名义与兴业银行股份有限公司长春分行、开发公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定开发公司为该笔购房贷款承担阶段性连带保证责任，待办妥以银行为抵押权人的房屋抵押登记后，开发公司的保证责任解除。合同履行过程中贷款出现逾期，银行提起诉讼，王某坤明确表示对所有代签合同不予追认。一审法院判决刘某承担还款责任，开发公司承担连带保证责任。开发公司不服上诉，主张王某坤签署抵账协议的行为已构成对合同的追认，抵押权已设立，其担保责任应当解除。吉林省长春市中级人民法院二审审理认为，王某坤签署抵账协议不构成对借款合同的追认，案涉抵押条款及预告抵押登记均无效，开发公司未尽审慎核查义务，担保责任解除条件未成就，最终判决驳回上诉，维持原判。
五、案例检索信息
案号：(2025)吉01民终412号
案由：金融借款合同纠纷
审理法院：吉林省长春市中级人民法院
裁判日期：2025年01月26日
六、实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 1. 房地产开发企业在办理商品房预售及配套购房贷款业务时，应当建立严格的身份核查制度，核实购房人本人身份、授权委托手续的真实性，必要时要求购房人现场签署合同，避免因无权代理导致合同相关条款无效，加重自身阶段性担保责任。
- 2. 银行在办理个人购房贷款业务时，应当严格落实面签制度，核实借款人本人身份及签字真实性，否则可能因无权代理导致抵押权无法有效设立，影响债权的优先受偿。
- 3. 自然人应当妥善保管个人身份证件，如发现他人冒用自己名义签订合同、办理贷款的，应当及时向合同相对方作出明确的拒绝追认表示，同时留存相关证据，避免自身承担不必要的债务。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。