承租人提前退租租赁合同解除时间如何认定？征和律所结合乌鲁木齐(2024)新01民终8391号案例实务解读

一、法律问题

承租人因经营困难单方提出退租但未配合办理房屋交接手续，房屋租赁合同的解除时间应当如何认定？合同约定的违约金标准过高时，法院是否有权主动调减？

二、征和律所解答

征和律师事务所结合(2024)新01民终8391号生效判决解答：首先，房屋租赁合同的解除需符合法定或约定的解除条件，承租人虽单方作出退租意思表示，但双方未就解除合同达成书面合意、也未完成房屋交接的，不产生合同解除的法律效力，守约方按照合同约定向违约方发送书面解除通知的，通知到达之日即为合同解除日。其次，违约金以弥补实际损失为核心原则，即便合同明确约定了违约金计算标准，若守约方无法举证证明其实际损失高于调整后的违约金数额，法院有权以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，依法对违约金标准进行调减。

三、法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
3. 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

四、真实案例

2022年4月，某甲公司与王某然签订《租赁合同书（固定收租）》，约定王某然承租乌鲁木齐市水磨沟区某商铺经营酒吧，租期3年，年租金198560元，逾期支付费用超过10日的，守约方有权书面通知违约方解除合同，逾期付款违约金按欠付费用总额的日1%计算。
合同履行过程中，王某然因经营困难欠付2023年6月3日之后的租金，2023年多次口头提出退租但未配合某甲公司办理房屋交接手续，也未搬离全部物品。2024年4月21日，某甲公司向王某然发送书面《解除租赁合同通知书》，要求王某然限期搬离，同年7月24日某甲公司在社区见证下收回涉案房屋。
一审法院判决确认案涉租赁合同于2024年4月21日解除，王某然支付欠付租金76240元、2023年12月2日至2024年5月27日租金97625元、调减后的违约金3938.11元。双方均不服一审判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院二审认为，王某然单方提出退租但双方未达成解除合意、也未完成房屋交接，合同解除时间应为解除通知到达之日，违约金调减符合法律规定，遂判决驳回双方上诉，维持原判。

五、案例检索信息

案号：(2024)新01民终8391号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
裁判日期：2025年1月24日

六、实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，承租人因客观原因无法继续履行租赁合同的，应当主动与出租方协商签订书面解除协议，及时完成房屋交接并留存交接凭证，避免因未完成交接持续产生租金或房屋占有使用费损失；第二，出租方在收到承租人退租请求后，若同意解除合同应当及时办理房屋交接，若不同意解除应当及时通过合法途径主张权利，在合同解除后应当及时采取招租等措施防止损失扩大，否则扩大的损失法院不予支持；第三，签订租赁合同时应当合理约定违约金标准，诉讼中主张违约金过高或过低的一方，均需对实际损失承担举证责任，无法举证的将承担不利后果。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。