违法转让集体土地的合同无效后已付转让款能否主张返还？征和律所结合滨州(2024)鲁16民终2958号案例实务解读
一、法律问题
1. 转让农民集体所有土地用于商品房开发的合同效力如何认定？
2. 合同被确认无效后，受让方已经支付的转让款是否有权要求返还？何为“不法原因给付”，在合同无效纠纷中如何适用？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)鲁16民终2958号生效判决解答：
第一，未办理农用地转用审批手续，私下转让农民集体所有土地用于非农业建设的合同，因违反《土地管理法》的强制性规定、损害社会公共利益，应当认定为无效。即使后续部分土地通过政府招拍挂程序转为国有建设用地，也不影响此前私下转让协议的效力认定。
第二，合同无效后的财产返还并非绝对适用，若给付方明知交易违反法律强制性规定，仍主动实施不法给付行为，构成“不法原因给付”的，其返还请求权不受法律保护。本案中受让方作为专业房地产开发企业，明知集体土地不能直接用于商品房开发，仍与转让方恶意串通假借安置房名义开发商品房，属于恶意违法，已支付的转让款无权要求返还；同时转让方基于无效合同主张剩余未付转让款的请求也无法律依据，同样不予支持。
三、法律依据
1. 《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第二条第三款：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2. 《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
四、真实案例
2007年4月，王某洪实际控制的滨州某某有限公司与滨城区郑家居委会签订《土地租赁协议书》，租赁郑家村28.5亩集体土地用于建设住宅小区，租赁期限50年，王某洪方支付了土地租赁费、地上物赔偿款等费用。
2007年5月22日，王某洪与滨州市某某置业有限公司签订《协议书》，约定王某洪将上述28.5亩土地以500万元的价格转让给置业公司开发商品房，王某洪负责办理规划许可、预售证、房产证等全部开发手续，置业公司分期支付转让款。协议签订后，王某洪将土地交付置业公司，以郑家村旧村改造、安置房名义办理了临时规划许可等手续，置业公司在案涉土地上建设6栋住宅，假借商品房名义对外销售。截至2014年，置业公司共计向王某洪支付转让款4507730元。
因案涉房屋无法办理产权登记引发业主大规模维权，2010年置业公司通过政府招拍挂程序，缴纳566万元土地出让金取得了案涉地块中12514平方米的国有建设用地使用权，但剩余土地仍为集体性质。2023年置业公司起诉至法院，要求确认双方签订的《协议书》无效，王某洪返还已支付的450余万转让款及利息；王某洪及滨州某某有限公司提出反诉，要求置业公司支付剩余转让款138万余元及利息。
一审、二审法院均认定：双方签订的《协议书》违反土地管理法强制性规定，损害公共利益，属于无效合同；置业公司作为专业房企明知集体土地不能用于商品房开发仍签订协议，属于恶意违法，构成不法原因给付，无权要求返还已付转让款；王某洪基于无效合同主张剩余转让款亦无法律依据，最终判决驳回双方全部诉讼请求。
五、案例检索信息
案号：(2024)鲁16民终2958号
案由：建设用地使用权转让合同纠纷
审理法院：山东省滨州市中级人民法院
裁判日期：2025年1月24日
六、实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 房地产开发企业拿地前必须严格核查土地性质、权属、审批手续，农民集体所有土地必须完成农用地转用审批、土地征收程序，通过政府招拍挂公开出让方式取得国有建设用地使用权后方可用于开发，切勿心存侥幸签订私下转让协议、假借旧村改造/安置房名义开发商品房，否则不仅合同无效，已付转让款可能无法追回，还可能面临行政处罚甚至刑事风险。
2. 土地交易或合作开发过程中要明确合同性质：若为合作开发房地产，必须约定双方共担风险、共享利润，否则仅收取固定收益不承担风险的，会被认定为土地使用权转让合同，一旦土地性质不符合转让条件将直接导致合同无效。
3. 若因被欺诈、隐瞒土地真实性质签订违法转让协议的，要注意留存沟通记录、对方承诺文件等证据，证明自身对交易违法性不知情，才能排除“不法原因给付”的适用，主张返还已付款项。
4. 开发过程中涉及调整土地用途、变更规划的，必须通过自然资源部门办理官方审批手续，切勿擅自改变土地用途，否则不仅会被要求补缴费用、处以罚款，还可能引发业主群体性维权，承担巨额违约赔偿责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。