次承租人善意转租能否拒绝向出租人返还租赁物？征和律所结合东营(2024)鲁05民终2640号案例实务解读

一、法律问题

承租人欠付租金导致出租人解除租赁合同，次承租人以善意转租、已全额支付剩余租期租金为由拒绝返还租赁物的主张能否得到法院支持？

二、征和律所解答

征和律师事务所结合(2024)鲁05民终2640号生效判决分析：上述主张无法得到法院支持。首先，承租人无正当理由欠付租金经催告后仍不支付的，出租人有权依法解除租赁合同；其次，次承租人签订转租协议时未核实承租人主体资格、转租权限，即使已全额支付租金也不构成善意第三人，不能对抗出租人行使物权返还请求权；最后，次承租人仅单方提出代付租金但未与出租人达成合意的，不能阻却出租人收回租赁物的权利，次承租人因合同解除产生的损失应向转租方主张。

三、法律依据

1.《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2.《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3.《中华人民共和国民法典》第七百一十九条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

四、最新案例

基本事实

2008年3月，原垦利县黄河口镇教育委员会与某某协会签订租赁合同，将案涉原青坨小学全部房屋、土地出租给某某协会使用，租期20年，2011年之后年租金1万元，每年3月缴纳，逾期未缴出租人有权解除合同。后原教育委员会职权由黄河口镇政府承继。某某协会自2022年3月起未再支付租金，黄河口镇政府于2023年8月发函解除合同，函件退回后在报纸发布解除公告。

2019年10月，某某协会与尚某洪签订合作协议，实质是将案涉大部分场地转租给尚某洪使用至2028年3月，尚某洪支付30万元费用后占用场地开展鸵鸟养殖。另查明某某协会已于2018年11月被登记管理机关撤销设立登记。

争议焦点

尚某洪以自己为善意次承租人、已全额支付租金为由，拒绝向黄河口镇政府返还租赁物的主张是否成立。

法院观点

法院认为：某某协会欠付租金符合合同解除条件，案涉租赁合同已依法解除；尚某洪签订转租协议时某某协会已被撤销登记，其未核实主体资格、转租权限存在过错，且无证据证明转租经过出租人同意，转租合同对黄河口镇政府无约束力；尚某洪虽单方提出代付租金但未与出租人达成合意，不产生阻却返还租赁物的效力。

裁判结果

二审判决驳回尚某洪上诉，维持原判：解除案涉租赁合同，某某协会支付欠付租金，某某协会、尚某洪分别向黄河口镇政府返还各自占有的租赁物。

五、案例检索信息

案号：(2024)鲁05民终2640号
案由：租赁合同纠纷
审理法院：山东省东营市中级人民法院
裁判日期：2025年1月8日

六、征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 次承租人承租不动产前务必做尽调：核实转租方的主体资质、原租赁合同原件、出租人同意转租的书面证明、原合同剩余租期、租金缴纳凭证，避免因原合同解除导致自身权益受损。

2. 若得知承租人欠付出租人租金，次承租人如需继续使用租赁物，应主动与出租人协商代付租金事宜，签订书面的代付及续租协议，仅单方提出代付意愿无法对抗出租人解除合同的权利。

3. 若因原租赁合同解除导致次承租人无法继续使用租赁物的，次承租人可依据转租合同向转租方主张违约责任，要求返还剩余租金、赔偿装修/设施投入、停产停业等损失。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。