签订租赁合同早于抵押登记就能排除强制执行？征和律所结合济南(2024)鲁01民终13272号案例实务解读

一、法律问题

案外人以其在案涉房屋抵押登记前已签订租赁合同、实际占有房屋并支付租金为由，主张排除强制执行、要求带租约拍卖的，需要满足哪些法定条件？

二、征和律所解答

征和律师事务所结合(2024)鲁01民终13272号生效判决解答：承租人主张租赁权排除强制执行，需同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的全部要件：一是在人民法院查封案涉不动产之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二是在查封前已经实际占有使用该不动产；三是已按照合同约定支付合理租金，不存在与被执行人恶意串通、以明显不合理低价承租或者伪造租金支付证据的情形。本案中承租人虽主张租赁合同签订时间早于抵押登记时间，但租金支付方式与合同约定不符，且未提交充分证据证明其在抵押登记前已实际占有案涉房屋，不符合排除强制执行的主张依法不予支持。

三、法律依据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

四、真实案例

基本事实：张某为案涉济南市天桥区某房屋的所有权人，2020年11月张某向济南某某股份有限公司出具承诺书，确认案涉房屋未对外出租，后于2020年12月31日为该公司办理了抵押登记。因张某未履行到期还款义务，济南某某股份有限公司依据生效调解书向法院申请强制执行，法院查封案涉房屋后拟拍卖变现实现抵押权。山东某某商业运营管理有限公司以其2020年12月24日已与张某授权的济南某甲公司签订10年期租赁合同、已支付全部租金并实际占有房屋为由提出执行异议，被法院裁定驳回后提起案外人执行异议之诉。

法院观点：山东某某商业运营管理有限公司提交的首期租金支付对象并非合同约定的收款账户，租金抵扣方式未取得房屋所有权人张某的认可，租金支付凭证未备注款项用途，无法证明已按约定支付租金；其提交的房屋交接单无对应的水电费、物业费交割凭证，不足以证明其在抵押登记前已实际占有案涉房屋，不符合租赁权不足以排除强制执行。

裁判结果：一审法院判决驳回山东某某商业运营管理有限公司的全部诉讼请求，二审法院判决驳回上诉、维持原判。

五、案例检索信息

案号：(2024)鲁01民终13272号
案由：案外人执行异议之诉
审理法院：山东省济南市中级人民法院
裁判日期：2025年1月7日

六、实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 承租人租赁房屋尤其是签订10年以上长期租赁的，务必先核实房屋是否存在抵押、查封情况，租赁合同签署后及时到不动产登记部门办理租赁备案，留存房屋交接记录、每期物业费水电费缴费凭证、租金支付流水（备注“房屋租金”用途，支付至合同约定的出租方账户），避免后续抵押权人主张权利时无法举证租赁权成立时间。
2. 抵押权人办理不动产抵押登记前，务必实地核实不动产实际占有使用情况，要求抵押人出具无出租承诺，必要时对房屋现状进行录像存证，避免后续执行阶段承租人虚构租赁权阻碍抵押权实现。
3. 案外人提起执行异议之诉主张租赁权排除执行的，需提前收集整理租赁合同签署时间、租金支付流水、占有使用的完整证据链，证据存在瑕疵的将面临诉讼请求被驳回的风险。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。