买了未过户房屋被债权人申请强制执行能否排除执行？征和律所结合青海(2024)青民终90号案例实务解读
法律问题
金钱债权执行中，买受人向开发商购买房屋后未办理过户登记，房屋因开发商欠债被法院查封的，买受人要满足什么条件才能排除强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)青民终90号生效判决分析：买受人针对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，要求排除强制执行的，必须同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件，缺一不可。其中仅合同订立时间早于查封、非因买受人原因未过户的，还不足以支持排除执行的主张，买受人还需要举证证明其在查封前已经合法占有房屋、已经实际支付全部购房款。本案中张某虽举证证明其与开发商在查封前订立了合法有效的买卖合同，未过户也非其自身原因，但未能提交充分证据证明其在查封前已合法占有案涉房屋、已实际支付全部购房款，因此不满足排除执行的法定条件。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最新案例
基本事实
2012年8月13日张某与青海乐都叶某公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买案涉住宅，总房款406494元，付款方式为一次性现金支付，开发商应于2015年8月30日前交房。叶某公司向张某出具了2012年8月16日的购房款收据、2013年9月18日的《交接房协议》。后因叶某公司欠付西宁某贷款股份有限公司债务，案涉房屋于2015年6月30日被法院查封，判决生效后进入执行程序，法院拟拍卖案涉房屋时张某提出执行异议，执行法院裁定中止执行后，西宁某贷款公司提起本案申请执行人执行异议之诉。
争议焦点
张某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
法院观点
法院审理认为：首先，张某虽于2024年对其持有的合同补签姓名，但开发商存档的合同可以证实双方确实在2012年查封前已订立合法有效的买卖合同，该要件成立；其次，张某提交的《交接房协议》约定的交房时间早于合同约定的2015年交房时间，存在补签可能性，且案涉房屋截至一审仍为毛坯房、未接通水电、未缴纳物业费，张某提交的证人证言未出庭作证，不足以证明其在查封前已合法占有房屋；第三，张某仅提交开发商出具的收据，未提交付款当时的银行流水，提交的还款流水发生在付款之后，证人未出庭作证，不足以证明其已实际支付全部购房款。因占有、付款两项要件不成立，张某不满足排除执行的全部条件。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，准许继续执行案涉房屋。
案例检索信息
案号：(2024)青民终90号
案由：申请执行人执行异议之诉
审理法院：青海省高级人民法院
裁判日期：2025年1月9日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房人购买房屋后应当及时办理网签备案手续，符合过户条件的第一时间办理不动产权登记，避免因出卖人涉诉导致房屋被查封，陷入执行异议纠纷；
- 支付购房款尽量采用银行转账方式，直接转至出卖人对公账户或者合同约定的收款账户，留存好转账凭证，避免采用大额现金交付，防止后续无法举证付款事实；
- 收房时要留存好交房通知书、交接单、物业费/水电费/取暖费缴纳凭证、装修合同等可以证明实际占有房屋的证据，一旦房屋被查封，上述材料是执行异议中的核心证据；
- 如遇到所购房屋被查封的情况，应当第一时间整理全部购房、付款、占有相关材料，在法定时限内提出执行异议，必要时委托专业律师介入，提高异议成功率。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。