商品房层高不足能否要求解除合同？征和律所结合毕节(2024)黔05民终7606号案例实务解读

法律问题

购买商铺时开发商宣传层高5.4米可隔两层使用，实际交付房屋层高不足的，买受人能否以合同目的不能实现为由主张解除商品房买卖合同？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2024)黔05民终7606号生效判决分析：首先，若双方未在合同中明确约定“层高不足可解除合同”，也未将“隔两层使用”作为共同确认的合同目的写入条款，仅买受人单方知晓的使用目的不能视为双方合意的合同目的；其次，案涉层高条款的定义与国家住建部门发布的规范一致，开发商已尽到格式条款提示说明义务的，相关条款合法有效；第三，案涉房屋层高误差比绝对值未超过3%，且房屋符合正常经营使用标准的，买受人以合同目的不能实现为由要求解除合同的主张不会得到法院支持。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最新案例

基本事实：焦某杰向贵州某某置业公司购买三套商业商铺，合同约定层高为5.4米，补充协议明确层高为规划层高而非净高，同时约定层高可能因施工存在合理差异，最终以实际交付为准。焦某杰主张其购房目的是将房屋隔成两层开办诊所，实际交付后经测量房屋室内净高为4.97米，含顶板保温层总高为5.25米，不符合约定的5.4米层高要求，遂起诉要求解除三份商品房买卖合同、退还购房款及维修基金、赔偿相关损失。

争议焦点：案涉商品房买卖合同是否符合法定解除条件。

法院观点：一是开发商在补充协议首页已经以特别提示方式告知买受人格式条款内容，层高定义与国家规范一致，已尽到提示说明义务，相关格式条款合法有效；二是焦某杰未举证证明其在签订合同时将“隔两层开诊所”的特殊使用目的告知开发商，也未将该内容写入合同条款，该个人使用目的不能视为双方合意的合同目的；三是经测量案涉房屋层高误差比绝对值未超过3%，室内净高4.97米符合普通商铺的正常使用标准，不存在合同目的不能实现的情形。

裁判结果：驳回上诉，维持原判，驳回焦某杰全部诉讼请求。

案例检索信息

案号：(2024)黔05民终7606号
案由：商品房销售合同纠纷
审理法院：贵州省毕节市中级人民法院
裁判日期：2025年01月24日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 购房者如果对房屋层高、使用功能有特殊要求（比如需要隔两层、做特定经营用途），一定要将该要求明确写入商品房买卖合同，同时约定达不到要求时的违约责任及解除合同的触发条件，避免后续产生纠纷时无据可依；
2. 签订商品房买卖合同时，要仔细阅读格式条款，尤其是涉及层高、面积、交房标准、违约责任的条款，对有歧义的内容要求开发商明确解释并书面确认；
3. 若确实存在层高不足的违约情形，即便不满足解除合同的条件，购房者也可以主张开发商赔偿层高不足对应的房屋价值损失，而非只能选择解除合同维权。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。