出租房屋未通过消防验收租赁合同是否无效？征和律所结合宿迁(2024)苏13民终4051号案例实务解读
一、法律问题
出租的房屋未经过消防验收，签订的房屋租赁合同是否无效？承租人长期拖欠物业费的情况下，出租人是否享有合同约定解除权？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2024)苏13民终4051号生效判决分析：首先，《中华人民共和国消防法》关于建设工程未经消防验收不得投入使用的规定属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，不会直接导致租赁合同无效，只要合同是双方真实意思表示，不违反其他效力性规定的，合同合法有效。其次，租赁合同明确约定承租人逾期3个月未缴纳各项费用的出租人有权解除合同，承租人长期拖欠物业费经多次催要仍未缴纳的，符合约定解除条件，出租人有权发函解除合同，合同自解除通知到达承租人之日起生效。
三、法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
2.《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
3.《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
4.《中华人民共和国消防法》第十三条第三款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
四、最新案例
2017年泗洪县某某局与宿迁市某某某健身管理有限公司签订《租赁合同》及《补充合同》，约定将泗洪县某某艺术中心C区出租给健身公司经营使用，租赁期限至2025年6月30日，物业费按艺术中心整体物业费的八分之一按季度支付，逾期3个月未缴纳费用的出租人有权解除合同。合同履行过程中，健身公司长期拖欠物业费，经出租人多次发函催要、双方多次磋商后仍未足额缴纳。2023年12月1日泗洪县某某局发函要求解除合同，该函于12月3日送达健身公司。
双方成诉后，健身公司主张案涉房屋未通过消防验收，租赁合同无效，出租人无权解除合同，要求出租人退还已交物业费、赔偿装修损失。法院审理认为，消防验收相关规定属于管理性规范，案涉租赁合同合法有效；健身公司拖欠物业费符合合同约定的解除条件，确认合同于2023年12月3日解除；合同解除系健身公司违约导致，对其主张的装修损失不予支持，最终判决驳回健身公司上诉，维持一审原判。
五、案例检索信息
案号：(2024)苏13民终4051号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：江苏省宿迁市中级人民法院
裁判日期：2025年1月9日
六、征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 1. 签订房屋租赁合同前，承租人尤其是经营酒店、健身场馆等人员密集场所的商事主体，务必核实房屋的消防验收、产权证明等文件，明确约定消防验收义务的承担主体、违约责任，避免后续经营受阻产生损失。
- 2. 出租人应当在租赁合同中明确约定费用缴纳期限、逾期缴纳的违约责任及合同解除条件，承租人逾期缴费的要及时留存催要记录，符合解除条件的应当以书面形式发函告知解除并留存送达凭证。
- 3. 租赁双方均不得以房屋未通过消防验收为由主张合同无效规避自身履约责任，若因消防问题导致无法经营的，应当按照合同约定的过错责任划分主张赔偿，违约方仍需承担相应的违约责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。